Hypothek

Die Immobilienpreise in der Schweiz gehören zu den höchsten in Europa. Besonders in städtischen Regionen und beliebten Agglomerationen steigen die Preise seit Jahren unaufhaltsam. Sodass selbst durchschnittliche Objekte inzwischen schnell über eine Million Franken kosten.

Kein Wunder also, fragen sich immer mehr jungen Menschen: Ist der Traum von Eigenheim auch ohne Eigenkapital möglich? Um sich Immobilienpreise in dieser Höhe leisten zu können, fehlt vielen nämlich das notwendige Startkapital. Erspartes ist begrenzt. Vorsorgegelder dürfen nur unter bestimmten Bedingungen eingesetzt werden. Und auch Schenkungen oder Erbschaften sind längst nicht für alle eine Option.

So verlockend der Gedanke an ein Eigenheim ohne eigene Mittel auch sein mag – in der Schweiz bleibt er Wunschdenken. Denn Schweizer Banken haben klare Voraussetzungen, was die Finanzierung eines Eigenheims anbelangt. So müssen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital eingebracht werden, während der verbleibende Immobilienpreis über eine Hypothek finanzieren wird.

Diese setzt sich in der Regel aus zwei Teilen zusammen: 67 Prozent entfallen auf die sogenannte 1. Hypothek, bei der weder ein fester Rückzahlungsbetrag noch ein konkreter Rückzahlungszeitpunkt vorgeschrieben ist. Die restliche Finanzierung sprechen die 2. Hypothek, die innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung zurückbezahlt – sprich amortisiert – werden muss.

Angenommen, eine Familie möchte sich ein Eigenheim im Wert von einer Million Franken kaufen. Dann muss sie also 200‘000 Franken als Eigenkapital einbringen. Die restliche Finanzierung erfolgt über die 1. Hypotheken mit 650’000 Franken und 2. Hypotheke mit 150’000 Franken.

Für die Rückzahlung der Hypothekarschuld stehen der Familie zwei Optionen zur Verfügung. Zum einen kann sie die Hypothek direkt amortisieren, also in regelmässigen Raten direkt an die Bank zurückzahlen. Dadurch nimmt die Schuld bei der Bank laufend ab und auch die Zinsbelastung wird über die Zeit immer weniger.

Alternativ kann die Familie die Schuld aber auch indirekt amortisieren, indem sie regelmässig in eine gebundene Vorsorgelösung einzahlt. Diese Gelder werden zugunsten der Bank verpfändet und dienen als Sicherheit. Die Schulden bleiben bei dieser Option zwar gleich hoch, dafür profitieren Eigentümer von Steuervorteilen und einem gleichzeitigen Aufbau ihrer Altersvorsorge.

Doch selbst wenn junge Menschen genügend Eigenkapital aufbringen, bedeutet das noch nicht, dass ihnen die Bank auch eine Hypothek gewährt. Denn zusätzlich müssen angehende Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer die sogenannte Tragbarkeitsberechnung bestehen. Heisst: Die jährlichen Kosten wie Zinsen, Amortisation und Unterhalt dürfen nicht mehr als ein Drittel (33 Prozent) des Bruttoeinkommens betragen.

Für diese Berechnung verwenden Banken einen kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent – unabhängig davon, wie tief die Marktzinsen aktuell sind. Gerade in der heutigen Tiefzinsphase wirkt sich dies für viele junge Menschen zusätzlich erschwerend aus. Da sich Kreditnehmende ihre Hypothek aber auch bei einem möglichen Zinsanstieg leisten können, halten Banken weiterhin an diesem Wert fest.