Vorsorge mit einer vermieteten Immobilie: So funktioniert es
Regelmässige Mieteinnahmen können eine attraktive Zusatzrente darstellen. Allerdings ist für diese Art der Vorsorge viel Kapital erforderlich.
Das Wichtigste in Kürze
- Idealerweise sollte die Immobilie bis zum Erreichen des Pensionsalters abbezahlt sein.
- Die Mieteinkünfte müssen versteuert werden.
Das Ziel der Schweizer Vorsorge besteht darin, den Lebensstandard mithilfe der Einkünfte aus den drei Säulen zu halten. Zur dritten Säule zählen in der Regel Geldanlageprodukte von Banken und Versicherungen. Doch auch eine Immobilie kann eine attraktive Einnahmequelle sein.
Immobilie kaufen: Die grösste Hürde
Laut dem Bundesamt für Statistik lag die Wohneigentumsquote in der Schweiz im Jahr 2023 bei 35,8 Prozent. Das bedeutet, dass nur etwas mehr als ein Drittel der Bevölkerung eine Immobilie besitzt. Für viele liegt der Kauf einer eigenen Immobilie zum Selbstbewohnen ausser Reichweite. Noch schwieriger ist es, eine weitere Immobilie zu kaufen, um diese zu vermieten.
Dies gilt insbesondere, da die Immobilie idealerweise bis zum Erreichen des Pensionsalters abbezahlt sein sollte. Andernfalls müssen Sie den Grossteil der Mieteinkünfte in die Tilgung der Hypothek stecken. Planen Sie Ihre Vorsorge deshalb möglichst früh, um genügend Zeit für die Tilgung zu haben.
Beachten Sie, dass Sie für den Kauf genügend Eigenkapital mitbringen müssen, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises. Ausserdem muss die Hypothek tragbar sein, das heisst, die monatlichen Raten dürfen maximal ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.
Worauf Sie bei der Immobilie achten sollten
Wenn Sie die Immobilie langfristig vermieten möchten, gibt es beim Kauf einiges zu beachten. Dazu gehört vor allem der Zustand der Immobilie.
Wenn die Immobilie bereits jetzt veraltet ist, kommen bis zu Ihrem Ruhestand noch hohe Modernisierungskosten auf Sie zu. Wenn Sie ein Investitionsobjekt in einem Neubaugebiet kaufen, ist der Kaufpreis womöglich höher. Dafür sparen Sie auf lange Sicht viel Geld, da weniger Arbeiten anfallen.
Informieren Sie sich über die Entwicklung der Gegend, in der sich die Immobilie befindet. Eine gute Investition ist beispielsweise eine Wohnung in einem Stadtviertel, in dem die Gentrifizierung gerade beginnt. Sie wird in den nächsten Jahrzehnten stark an Wert gewinnen.
Ein am Rande einer Kleinstadt gelegenes Haus kann dagegen ein finanzieller Flop werden, wenn die Kleinstadt schrumpft. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn eine Firma, die viele Arbeitsplätze bot, schliessen muss. Auch der Bau einer Autobahn oder die Erweiterung eines Flughafens können den Wert einer Immobilie stark sinken lassen.
Was tun mit der Immobilie, die der Vorsorge dient?
Auch wenn Sie die Immobilie vor allem zur Vorsorge für später kaufen, gehört sie Ihnen schon jetzt. Wenn Sie bereits in einem Eigenheim wohnen, kann es sinnvoll sein, die neue Immobilie zu vermieten. Mit den Mieteinkünften können Sie die Hypothek tilgen.
Wenn es sich um Ihre erste Immobilie handelt, können Sie auch selbst einziehen. So sparen Sie sich die Miete. Sie sollten dann allerdings darüber nachdenken, wie und wo Sie später leben werden, wenn Sie diese Immobilie vermieten.
Planen Sie den Kauf einer weiteren Immobilie für sich selbst? Möchten Sie die Vorteile des betreuten Wohnens nutzen? Oder möchten Sie wieder etwas mieten?
Einkünfte aus der Vorsorge für den Umzug nutzen
Eine andere Möglichkeit ist, die neu gewonnene Freizeit für einen Umzug ins wärmere Ausland zu nutzen. Laut Statistik des Bundesamtes für soziale Sicherheit ziehen jedes Jahr zum Zeitpunkt des Rentenbeginns etwa 3800 Schweizerinnen und Schweizer ins Ausland. Beliebteste Ziele in Europa sind Portugal und ausserhalb Europas Thailand.
Wenn Sie Ihre Immobilie vermietet haben, sollten Sie sich überlegen, wie die Betreuung in Ihrer Abwesenheit erfolgen soll. Sie können diese Aufgabe beispielsweise an eine Hausverwaltung auslagern. Diese dient dann als Ansprechpartner für Ihre Mieter – während Sie Ihren Ruhestand in der Sonne geniessen.
