Hypothek: So wird der Wert einer Liegenschaft ermittelt
Für den Kauf einer Immobilie muss meist eine Hypothek aufgenommen werden. Doch wie wird der Wert der Liegenschaft eigentlich ermittelt? Wir klären auf.
Das Wichtigste in Kürze
- Für die Bewertung von Immobilien kommen mehrere Ansätze infrage.
- Eine wichtige Quelle ist der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex.
Laut Bundesamt für Statistik betrug der Quadratmeterpreis für ein Einfamilienhaus in der Schweiz im Jahr 2024 etwa 7508 Franken. Bei einer typischen Grösse von 130 Quadratmetern sind dies also rund 976'000 Franken. Je nach Lage, Zustand und Ausstattung einer Immobilie können die Preise jedoch schwanken.
Der Verkehrswert der Immobilie
Theoretisch ist eine Immobilie immer nur so viel wert, wie ein Käufer zu zahlen bereit ist. Ein Verkäufer erhofft sich für seine Seevilla vielleicht drei Millionen Franken. Doch wenn das höchste Gebot bei 1,5 Millionen liegt, muss er sich damit abfinden – oder die Villa behalten.
Der erhoffte Verkaufspreis hat also oft nichts mit der Realität zu tun. Stattdessen zählt der Verkehrswert einer Liegenschaft. Als Verkehrswert gilt der Preis, der innerhalb von zwölf Monaten unter marktüblichen Bedingungen für das Objekt erzielt werden müsste.
In diesen Verkehrswert fliessen zahlreiche Faktoren ein. Darunter die Grösse, die Lage und der Zustand. Steht die Villa am Zürichsee und ist in einem top renovierten Zustand, ist ihr Verkehrswert entsprechend hoch. Steht sie hingegen an einem kleinen See im Jura und wurde Jahre nicht renoviert, sieht es schon anders aus.
Die hedonische Methode zur Bewertung von Liegenschaften
Banken setzen am häufigsten auf die hedonische Methode, die auch als Vergleichswertmethode bezeichnet wird. In die Wertberechnung fliessen insgesamt rund 70 Faktoren ein, darunter die oben erwähnten. Ausserdem werden die historischen Verkaufspreise in der Schweiz für die Berechnung verwendet.
Dieser Ansatz eignet sich gut für die meisten Standardimmobilien, für die viele Daten vorliegen. Eine wichtige Datenquelle ist der Wohnimmobilienpreisindex des Bundesamtes für Statistik, der die Preisentwicklung im Land erfasst.
Wer den Wert einer Immobilie vor dem Verkauf ermitteln lassen möchte, kann sich an unabhängige Experten wenden. Erwähnenswert wäre hier zum Beispiel der Schweizer Immobilienschätzer-Verband.
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Hypothek: Weitere Methoden zur Berechnung des Wertes
Wohlhabende Menschen investieren gerne in Immobilien, um durch Vermietung Nebeneinkünfte zu generieren. In diesem Fall ist das Ertragswertverfahren der bessere Ansatz. Mithilfe einer bestimmten Formel wird die zu erwartende Rendite (der Ertragswert) ermittelt.
In die Berechnung fliessen Faktoren wie der Zustand der Immobilie und die Lage ein. Schliesslich lassen sich mit einer modernen Wohnung höhere Mieten erzielen als mit einem veralteten Einfamilienhaus.
Eine dritte Methode ist das Sachwertverfahren, das auch als Realwertverfahren bezeichnet wird. Es kommt vor allem für ältere Gebäude infrage. Dabei wird die Bausubstanz geprüft, um den Preis für einen Neubau der gleichen Immobilie zu ermitteln. Davon wird der Wertverlust durch die Überalterung des Gebäudes abgezogen.
Hypothek: Wertsteigerung durch Renovierung erzielen
Immobilienkäufer, die eine teure Hypothek aufnehmen, erwarten selbstverständlich einen entsprechenden Gegenwert. Sie kaufen nur realistisch bewertete Liegenschaften. Das kann beim Verkäufer zu Enttäuschung führen, der sich mehr erhofft hatte. Es gibt jedoch verschiedene Möglichkeiten, den Wert der Immobilie zu steigern.
Laut offiziellen Quellen sind in der Schweiz 1,8 Millionen Gebäude sanierungsbedürftig. Allerdings werden nur ein Prozent davon pro Jahr tatsächlich saniert und auf neue energetische Standards gebracht. Eine Sanierung kann also eine enorme Wertsteigerung der eigenen Immobilie bedeuten. Dabei ist es natürlich wichtig, die Kosten für die Sanierung und die Wertsteigerung gegeneinander abzuwägen.
Auch kleinere Renovierungen können eine grosse Wirkung erzielen, zum Beispiel ein neuer Anstrich der Fassade oder ein neues Dach. Nicht mehr zeitgemässe Räume lassen sich gut modernisieren, zum Beispiel das Badezimmer oder die Küche. Attraktive Ergänzungen wie ein Pool im Garten oder ein Wintergarten zur Schaffung von zusätzlicher Wohnfläche sind weitere Möglichkeiten.
