So kommst du jetzt zu einer Miet-Reduktion
Der zentrale hypothekarische Referenzzinssatz ist auf sein Allzeittief gefallen. Hier die wichtigsten Fragen und Antworten dazu.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Referenzzinssatz für Mieten ist auf sein Allzeittief gefallen.
- Per 2. September gilt neu der Referenzzinssatz von 1,25 Prozent.
- Zuletzt war der Satz für Wohnungsmieten im März 2025 auf 1,50 Prozent gesunken.
Der für die Festlegung des Mietzinses zentrale hypothekarische Referenzzinssatz ist am Montag auf sein Allzeittief gefallen. Die wichtigsten Fragen und Antworten dazu.
Per 2. September gilt neu der Referenzzinssatz von 1,25 Prozent, nach zuvor 1,50 Prozent. Er steht damit nach mehr als zwei Jahren wieder auf seinem Allzeittief. Zuletzt war der Referenzzinssatz für Wohnungsmieten im März 2025 auf 1,50 Prozent gesunken, nach zwei Erhöhungen Mitte und Ende 2023.
Auf absehbare Zeit dürfte der Referenzzinssatz bei 1,25 Prozent bleiben. Von der Nachrichtenagentur AWP befragte Ökonomen erwarten einen Anstieg frühestens Ende 2026 oder gar erst 2027.
Weiter absinken dürfte der Referenzzinssatz nicht. Selbst in der Phase der langen Negativzinsen vor einigen Jahren war der Referenzzinssatz nie unter 1,25 Prozent gefallen.
Die Berechnung macht die Schweizerische Nationalbank (SNB) im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO).
Alle Banken, deren auf Schweizer Franken lautenden inländischen Hypothekarforderungen den Gesamtbetrag von 300 Mio. Franken übersteigen, sind zur vierteljährlichen Meldung der Daten verpflichtet.
Der Referenzzinssatz ergibt sich aus dem Durchschnitt aller ausstehenden Hypotheken dieser Meldungen.
Mietzinsreduktion: Referenzzinssatz muss über 1,25 Prozent liegen
Mieterinnen und Mieter können nun eine Mietzinsreduktion zum nächstmöglichen Kündigungstermin einfordern, in der Regel in drei Monaten.
Dafür muss der im Mietvertrag festgeschriebene Referenzzinssatz aber über 1,25 Prozent liegen. Bei einer Senkung um 0,25 Prozentpunkte können Mieterinnen und Mieter eine Reduktion um 2,91 Prozent verlangen.
Ein Automatismus ist mit der Veränderung des Referenzzinssatzes nicht verbunden. Mietende müssen die Senkung aktiv einfordern, am besten mit einem eingeschriebenen Brief an den Vermieter. Für ein solches Schreiben gibt es Vorlagen, etwa auf der Webseite des Mieterverbands.
Der Mieterverband kritisiert dieses Vorgehen: «In der Praxis zeigt sich, dass viele Vermietende Zinserhöhungen rasch weitergeben, Senkungen hingegen nicht.» So heisst es in einer Mitteilung vom Montag. Daher würden weniger als ein Viertel der Berechtigten tatsächlich auch eine Senkung erhalten, so der Verband.
Mieter kann Verfahren bei Schlichtungsbehörde einleiten
Ein tieferer Referenzzins führt nicht zwangsläufig zu einem tieferen Mietzins. So dürfen Vermieter 40 Prozent der aufgelaufenen Teuerung wie auch Steigerungen der Unterhalts- und Betriebskosten weitergeben, was die Reduktion schmälert. Unter Umständen kann dies sogar zu einem höheren Mietzins führen.
Der Mieterverband rät daher, ein Senkungsbegehren genau zu prüfen, etwa über Onlinetools. Aufgrund der zuletzt geringen Teuerung dürfte sich aber für die Mehrheit der Mietenden ein tieferer Mietzins ergeben. Die Senkung der Miete könnte dieses Mal sogar «umfangreicher ausfallen als auch schon», schreibt Santosh Brivio von der Migrosbank.
Keinen Senkungsanspruch haben laut Hauseigentümerverband (HEV) Mietende mit «befristeten Mietverhältnissen oder Verträgen mit einer mehrjährigen Mindestdauer. Bei denen der Mietzins meist einer Indexklausel folgt oder gestaffelt ist.» Zudem bestehe ein Senkungsanspruch nur, wenn der Vermieter einen «übersetzten Ertrag» erzielt, schreibt der HEV.
Konkret ist ab dem 2. September ein Nettoertrag auf den investierten Eigenmitteln von höchstens 3,25 Prozent zulässig. Soweit der Ertrag darunter liegt, müsse der Vermieter den Mietzins nicht senken.
Für Gebäude, die jünger als zehn Jahre sind, kann die Bruttorendite bei höchstens 4,75 Prozent liegen. Ferner sei bei Altbauten über 30 Jahren die «Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses» entscheidend.
Wenn sich Mieter und Vermieter nicht einigen können, kann der Mieter ein Verfahren bei einer Schlichtungsbehörde einleiten. Die Schlichtungsbehörde ist neben einem neutralen Präsidenten oder einer Präsidentin paritätisch je mit einem Vertreter der Mieter und Vermieter besetzt.
Strenge Anforderungen
In einem solchen Verfahren muss der Vermieter beweisen, dass die zulässige Rendite oder Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses gegeben ist. Dafür gelten laut HEV strenge Anforderungen.
In der Regel wenden Genossenschaften die Kostenmiete an, welche den tatsächlichen Hypothekarzinssatz zu berücksichtigen hat und nicht den Referenzzinssatz. Teilweise stützen sie sich jedoch trotzdem auf ihn.
Kein Thema ist bei den Genossenschaften eine pauschale Weitergabe der Teuerung. Weil bei der Kostenmiete nur tatsächliche Kostensteigerungen, etwa für den Unterhalt, weitergegeben werden dürfen.
