Hypothek: Festhypothek, SARON oder Variabel?
Wenn Sie in der Schweiz eine Hypothek aufnehmen wollen, haben Sie mehrere Möglichkeiten. Alle bieten Vor- und Nachteile.
Das Wichtigste in Kürze
- Mit Abstand am beliebtesten in der Schweiz sind Festhypotheken.
- Variable Hypotheken sind zwar sehr flexibel, bieten aber weniger Planbarkeit.
In der Schweiz erfolgt die Finanzierung eines Eigenheims in der Regel über eine Hypothek. Dabei handelt es sich um ein Grundpfandrecht, das als Sicherheit für einen hohen Kredit dient.
Die Bank leiht Ihnen über Jahre hinweg eine grosse Summe Geld, damit Sie eine Immobilie kaufen können. Wenn Sie den Kredit nicht mehr bedienen können, kann die Bank die Immobilie verkaufen oder versteigern. Erst mit der letzten Rate gilt die Hypothek als abgelöst und die Immobilie gehört Ihnen vollständig.
Die Festhypothek als übliche Kreditform
Wenn Sie ein Eigenheim über eine Hypothek finanzieren möchten, haben Sie in der Schweiz drei Optionen. Die mit Abstand beliebteste Form ist die Festhypothek. Laut dem Institut für Banken und Finanzplanung Chur machten Festhypotheken Ende 2023 73,42 Prozent des Gesamtvolumens aus. Dies entspricht einer Darlehenssumme von 864,633 Millionen Franken.
Ihr grosser Vorteil ist die Planungssicherheit. Bei der Vereinbarung des Darlehens wird ein bestimmter Zinssatz für die gesamte Laufzeit festgelegt. Das lohnt sich vor allem in einer Niedrigzinsphase: Selbst wenn die Zinsen in den kommenden Jahren steigen, bleibt der niedrige Zinssatz Ihrer Hypothek bestehen. Im Jahr 2024 entschieden sich laut Swissinfo über die Hälfte der Hypothekarnehmer für die längste Laufzeit von zehn Jahren.
Die Nachteile der Festhypothek
Allerdings hat die Festhypothek auch einen Nachteil: Sinkende Zinsen in naher Zukunft können Sie nicht nutzen. Bei einem aktuell hohen Zinsniveau sollte diese Hypothekenart daher eher vermieden werden.
Ausserdem berechnen Banken für eine vorzeitige Auflösung oft eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung. Müssen Sie beispielsweise aufgrund einer Scheidung oder eines Todesfalls Ihr Eigenheim früher als geplant verkaufen und übernimmt der neue Käufer die entsprechende Hypothek nicht, so müssen Sie diese Entschädigung an die Bank zahlen.
Die SARON-Hypothek
In Zeiten wie der kürzlichen Hochzinsphase ist die SARON-Hypothek sehr beliebt. SARON steht für «Swiss Average Rate Overnight» und bezeichnet den neuen Schweizer Referenzzinssatz. Er spiegelt die Transaktionen im Tagesgeldmarkt wider und orientiert sich am offiziellen Leitzins der Schweizer Nationalbank. Der Zinssatz der SARON-Hypothek wird alle drei Monate angepasst.
Der Vorteil gegenüber der Festhypothek ist offensichtlich: Sinkt der SARON-Zinssatz, sinkt auch der Zinssatz der Hypothek. Gegenüber einer zehnjährigen Festhypothek kann ein Sparpotenzial im fünfstelligen Bereich erzielt werden. Allerdings gilt auch das Gegenteil: Steigen die Zinsen, steigt auch der Zinssatz der Hypothek. Es kann also sein, dass Sie am Ende eine Summe im fünfstelligen Bereich mehr zahlen.
Eine SARON-Hypothek lohnt sich daher vor allem bei aktuell hohen Zinsen, da Sie von künftig sinkenden Zinsen profitieren können. Experten raten ausserdem dazu, eine zusätzliche Reserve anzusparen, um mögliche Zinssteigerungen abzufedern.
Die variable Hypothek
Die dritte Form der Hypothek in der Schweiz ist die variable Hypothek. Bei dieser Form kann die Bank den Zinssatz jederzeit nach eigenem Ermessen anpassen. Da der Zinssatz – anders als bei der SARON-Hypothek – nicht an einen Referenzwert gekoppelt ist, können Sie nur schwer beurteilen, ob Anhebungen gerechtfertigt sind.
Der grösste Vorteil dieser Hypothek sind die sehr kurzen Laufzeiten und Kündigungsfristen, die sie äusserst flexibel machen. Das kann in einer Übergangsphase sehr hilfreich sein, beispielsweise wenn Sie noch unentschlossen sind, ob Sie die Immobilie verkaufen möchten. Eine langfristige Planung ist jedoch aufgrund der unberechenbaren Zinssätze nicht möglich.
