Hypothek einfach erklärt: Die wichtigsten Begriffe im Überblick
Der Traum vom Eigenheim führt meist über eine Hypothek – ein komplexes Thema. Wir bringen Licht ins Dunkel und erklären Ihnen die wichtigsten Begriffe.
Das Wichtigste in Kürze
- Sie möchten eine Hypothek aufnehmen, verstehen aber nichts von der Thematik.
- Keine Sorge! Dieses Glossar macht wichtige Hypothekenbegriffe für alle verständlich.
Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, kommt meist nicht um eine Hypothek herum. Doch sobald man sich mit dem Thema beschäftigt, tauchen schnell viele unbekannte Fachbegriffe auf.
Damit Ihnen der Einstieg leichter fällt, haben wir die zentralen Begriffe rund ums Thema Hypothek einfach und verständlich zusammengefasst. So behalten Sie den Überblick und können Gesprächen mit Banken und Beratern selbstbewusst entgegensehen.
Hypothek
Beginnen wir doch gleich mit der Hypothek. Da die Ersparnisse oft nicht für den Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses ausreichen, nehmen Privatpersonen einen langfristigen Kredit auf.
Banken oder andere Kreditinstitute übernehmen dabei den fehlenden Betrag, erhalten im Gegenzug aber das Recht an der Immobilie als Sicherheit. Heisst: Kann der Kreditnehmende die Schulden nicht mehr begleichen, dürfen sie die Immobilie zur Begleichung der Forderungen verkaufen.
Angesichts der stark gestiegenen Immobilienpreise ist es heute häufig erforderlich, zusätzlich zur ersten auch eine zweite Hypothek aufzunehmen. Der Grund: Mit der ersten Hypothek lassen sich maximal 67 Prozent des Immobilienwerts finanzieren. Diese muss nicht zwingend zurückbezahlt werden, zumindest nicht innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens.
Um die Finanzierungslücke zu schliessen, können weitere 13 Prozent des Kaufpreises über eine zweite Hypothek abgedeckt werden. Im Gegensatz zur ersten ist diese jedoch rückzahlungspflichtig: Sie muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Erreichen des ordentlichen Rentenalters vollständig amortisiert werden.
Amortisation
Amortisation bedeutet also, die regelmässige Rückzahlung eines Teils der Hypothek in einem definierten Zeitraum. Dabei wird zwischen der direkten und der indirekten Amortisation unterschieden.
Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek regelmässig, durch fixe Rückzahlungen reduziert. Dadurch sinken sowohl der ausstehende Schuldbetrag als auch die darauf anfallenden Zinsen.
Im Gegensatz dazu bleibt bei der indirekten Amortisation die Hypothek in ihrer ursprünglichen Höhe bestehen. Stattdessen werden die Rückzahlungsbeträge in eine gebundene Vorsorgelösung eingezahlt. Dieses Vorsorgekapital wird der Bank verpfändet und später zur Tilgung der Hypothek verwendet.
Hypothekarzinsen
Eine Hypothek ist aber nicht kostenlos. Kreditnehmende zahlen für das geliehene Geld einen sogenannten Hypothekarzins.
Wie hoch dieser ist, hängt von der Laufzeit, der Art der Hypothek und von der aktuellen Marktsituation ab. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen wie Inflation oder Zinsanpassungen durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) haben dabei einen erheblichen Einfluss.
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Eigenkapital
Um aber überhaupt eine Hypothek zu bekommen, müssen Kreditnehmende einen gewissen Anteil an Eigenkapital einbringen; in der Regel 20 Prozent des geschätzten Immobilienwertes.
Mindestens die Hälfte dieses Betrags muss aus sogenannten «harten» Eigenmitteln stammen. Dazu zählen Kontoguthaben, Gelder aus der Säule 3a, Rückkaufswerte von Versicherungspolicen sowie der Erlös aus veräusserten Wertpapieren. Auch ein Erbvorbezug, eine Schenkung und unverzinsliche und nicht rückzahlbare Darlehen sind als Eigenmittel anrechenbar. Die übrigen «weichen» Eigenmittel können beispielsweise Gelder aus der Pensionskasse sein, die bezogen oder verpfändet werden.
Tragbarkeit
Neben dem Eigenkapital ist auch die Tragbarkeit entscheidend. Dabei prüft die Bank, wie die laufenden Kosten für das Wohneigentum im Verhältnis zum Einkommen stehen.
Grundsätzlich gilt: Die Gesamtkosten – Hypothekarzinsen, Amortisation, Nebenkosten und Rücklagen – dürfen nicht höher als ein Drittel des Bruttojahreseinkommens sein.
Dabei rechnen die Banken aber nicht mit dem aktuellen Zinssatz, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund fünf Prozent. Damit soll gewährleistet werden, dass die Finanzierung auch bei künftig steigenden Zinsen tragbar bleibt.
