Warum Hypotheken immer teurer werden
Trotz sinkender Leitzinsen steigen die Kosten und Hürden für Hypotheken in der Schweiz.
Wer in der Schweiz eine Hypothek aufnehmen will, steht vor neuen Herausforderungen. Die Immobilienpreise steigen weiter, während Banken ihre Kreditvergabe verschärfen, wie «NZZ» berichtet.
Zinsen sinken, Hypotheken bleiben teuer
Die Schweizerische Nationalbank hat den Leitzins seit Dezember 2024 in zwei Schritten um 0,75 Prozentpunkte gesenkt. Trotzdem sind die Kosten für Festhypotheken kaum gesunken.
Fünf- und zehnjährige Festhypotheken kosten heute ähnlich viel wie Ende 2024.
Saron-Hypotheken sind zwar etwas günstiger geworden, aber die Banken geben Zinssenkungen nicht mehr vollständig weiter. Das zeigt sich vor allem an den gestiegenen Aufschlägen auf den Saron, wie «MSN» festhält.
Banken erhöhen ihre Margen
Ein Grund für die hohen Hypothekarzinsen ist die Margenausweitung der Banken.
Laut «MSN» liegt der durchschnittliche Aufschlag auf Saron-Hypotheken für Privatkunden aktuell bei 1,1 Prozentpunkten.
Anfang Jahr waren es noch 0,9 Prozentpunkte. Banken sichern sich so höhere Erträge und geben die Vorteile der Leitzinssenkungen nicht mehr an die Kunden weiter.
Regulatorische Hürden bremsen den Markt
Seit Mitte 2024 verlangt die SNB von den Banken höhere Mindestreserven. Mit Basel III, das Anfang 2025 in Kraft trat, müssen viele Hypotheken mit mehr Eigenkapital unterlegt werden.
Das betrifft vor allem Renditeobjekte und hohe Belehnungen, wie «NZZ» berichtet. Die Banken prüfen ihre Portfolios strenger und vergeben Kredite zurückhaltender.
Die Finanzmarktaufsicht Finma fordert zudem eine stärkere Harmonisierung der Kreditvergabe.
Wettbewerb und Auswahl sinken
Der Wettbewerb unter den Banken ist schwach.
Selbst wenn Institute ihre Konditionen verschlechtern, müssen sie kaum mit Kundenverlusten rechnen.
Die Bereitschaft, neue Hypotheken zu vergeben, ist gering. Auch grosse Versicherer und Pensionskassen sind zurückhaltend.
Wer bekommt noch eine Hypothek?
Käufer mit guter Bonität und hohem Einkommen sollten weiterhin verhandeln. Bei ihnen ist oft mehr Spielraum nach unten vorhanden als früher.
Institutionelle Anbieter wie Pensionskassen bieten die besten Offerten, sind aber sehr selektiv.
Wer nicht ins Schema passt, hat es schwer, überhaupt eine Hypothek zu bekommen.
Finanzierungslage bremst Immobilienpreise
Die schwierige Finanzierungslage hat auch eine dämpfende Wirkung auf die Immobilienpreise. Weniger Käufer bedeuten weniger Nachfrage, was den Preisanstieg bremst.
Ein tieferer Kaufpreis bringt hingegen oft mehr als ein geringfügig besserer Hypothekarzins, wie «NZZ» berichtet. Langfristig könnten sich die Bedingungen somit wieder entspannen.
Die Banken werden sich an die neuen regulatorischen Vorgaben gewöhnen. Der Wettbewerb dürfte auch wieder zunehmen, wenn die Zinsen weiter sinken und grosse Pensionskassen vermehrt Hypotheken vergeben.
