Mietzins: Was gilt bei Übernahme einer Mietwohnung?
Darf ein Vermieter nach Belieben den Mietzins erhöhen, wenn ein Sohn die Mietwohnung der Mutter übernimmt? Rechtsanwältin Sarah Schläppi klärt auf.
Mein Sohn möchte unsere gemeinsame Wohnung, in welcher wir zusammen seit über 15 Jahren leben, nun mit seiner Freundin übernehmen, da ich zu meinem Partner ziehe.
Darf der Vermieter nun den Mietzins bei diesem Wechsel einfach erhöhen?
Nein, der Vermieter darf den Mietzins bei einem solchen Wechsel nicht einfach nach Belieben erhöhen. Entscheidend ist, wie der Wechsel rechtlich umgesetzt wird.
Es gibt dabei zwei Möglichkeiten: Entweder wird der bestehende Mietvertrag übernommen oder es wird ein neuer Mietvertrag abgeschlossen.
Wird der bestehende Vertrag als Nachmieter übernommen, ändert sich nur, wer Mieter ist, nicht aber der Vertrag selbst. Konkret bedeutet das, dass Sie aus dem Vertrag austreten und Ihr Sohn – allenfalls zusammen mit seiner Freundin – an Ihre Stelle tritt.
Der bestehende Vertrag läuft unverändert weiter. In diesem Fall bleibt auch der Mietzins gleich. Der Vermieter kann ihn nicht einfach neu festlegen. Der Vermieter kann den Mietzins in diesem Fall nur nach den allgemeinen mietrechtlichen Regeln anpassen, etwa bei einer Veränderung des Referenzzinssatzes, und muss jede Erhöhung formell korrekt auf dem dafür vorgesehenen amtlichen Formular und mit nachvollziehbarer Begründung mitteilen.
Wird hingegen der bisherige Vertrag beendet und mit Ihrem Sohn und seiner Freundin ein neuer Vertrag abgeschlossen, entsteht ein neuer Anfangsmietzins.
Dieser ist zwar frei vereinbar, kann aber angefochten werden. Ihr Sohn und seine Freundin können innert 30 Tagen seit Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde geltend machen, dass der neue Mietzins missbräuchlich ist, wenn er gegenüber dem bisherigen deutlich höher ausfällt.
Als Faustregel gilt, dass eine Erhöhung von rund 10 Prozent eine solche Anfechtung ermöglicht.
Seit September 2025 müssen Vermieter im Kanton Bern zudem den bisherigen Mietzins offenlegen, was diese Prüfung erleichtert.
Zur Autorin
Dr. iur. Sarah Schläppi (*1983) ist Rechtsanwältin, Geschäftsführerin und Verwaltungsrätin bei Bracher & Partner.
