Hypothek: Was Hauseigentümer beachten müssen
Bei der Finanzierung einer Immobilie gibt es zahlreiche wichtige Punkte zu beachten. Im Folgenden erhalten Sie einen kleinen Überblick.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei einer Hypothek sind vor allem die Tragbarkeit und die Belehnung entscheidend.
- Eine Immobilie hat positive und negative Auswirkungen auf die Steuern.
In der Regel wird der Kauf einer Immobilie mit einem Bankkredit, der sogenannten Hypothek, finanziert. Laut den Zahlen der Schweizerischen Nationalbank SNB wächst das Hypothekarvolumen seit Jahren – und verharrt auf Milliardenhöhe.
Der Weg zur Hypothek
Ob die Bank das Geld zur Verfügung stellt, hängt vor allem von der sogenannten Tragbarkeitsprüfung ab. Dabei wird ermittelt, ob sich der Immobilienkäufer oder die Immobilienkäuferin die Hypothek leisten kann.
So sollten die jährlichen Wohnkosten nicht mehr als ein Drittel (33 Prozent) des Bruttoeinkommens ausmachen. Ausserdem müssen mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitgebracht werden.
Fällt die Tragbarkeitsprüfung positiv aus, werden die Details der Hypothek verhandelt. Dabei stehen drei Zinsmodelle zur Verfügung. Am beliebtesten sind Festzinsen, da sie Planungssicherheit bieten. In einer Niedrigzinsphase bleiben die niedrigen Zinsen auch erhalten, wenn die Zinsen wieder ansteigen.
Allerdings kann dies auch nach hinten losgehen. Wenn relativ hohe Festzinsen vereinbart wurden, ist bei sinkenden Zinsen nicht ohne Weiteres ein Ausstieg möglich. In Hochzinsphasen werden deshalb oft SARON-Zinsen oder variablen Zinsen mit einer möglichst kurzen Laufzeit vereinbart. Dann kann eine Anschlussfinanzierung zum günstigeren Zinssatz erfolgen.
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Die Finanzierung der Hypothek und die Steuern
Bis anhin konnten die Hypothekarzinsen sowie Renovations- und Instandhaltungskosten noch von den Steuern abgezogen werden. Da sich das Schweizer Stimmvolk am 28. September 2025 jedoch für die Abschaffung des Eigenmietwerts ausgesprochen hat, werden die besagten Steuerabzüge künftig nichtig.
Wie bereits erwähnt, erwarten Banken beim Immobilienkauf mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Nur dann werden sie eine Hypothek für die restlichen 80 Prozent der Kaufsumme gewähren.
Einige Menschen haben diese 20 Prozent über Jahre hinweg angespart, andere profitieren von einer Erbschaft oder Abfindung. Üblicher ist jedoch, dass lediglich zehn Prozent wirklich eigenfinanziert sind und zehn Prozent aus der Vorsorge stammen.
Da Immobilien als Teil der Altersvorsorge gelten, wird dies vom Staat gefördert. Besonders beliebt ist die sogenannte gebundene Vorsorge (Säule 3a). Dabei wird jeden Monat eine bestimmte Summe in die gewählte Vorsorgelösung eingezahlt.
Banken und Versicherungen bieten entsprechende Produkte an. Die Einzahlungen sind steuerlich absetzbar. Für den Kauf einer Immobilie kann die angesparte Summe als einmaliger Kapitalbetrag entnommen oder verpfändet werden.
Auch die in der Pensionskasse (Säule 2) angesparte Vorsorge kann für den Kauf einer Immobilie herangezogen werden. Dies hat jedoch den Nachteil, dass die künftige Rente aus der Pensionskasse sinkt. Es lohnt sich also, die jeweiligen steuerlichen Vor- und Nachteile sowie die allgemeine Vorsorgesituation durchzurechnen.
