Hypothek: Das gilt es bei Wohneigentum als Kapitalanlage zu beachten
Immobilien sind attraktive Kapitalanlagen. Damit sich das Investment aber auch auszahlt, sollten Hypothek, Pflichten und Risiken sorgfältig geprüft werden.
Das Wichtigste in Kürze
- Schweizerinnen und Schweizer nutzen Immobilien immer öfter als Kapitalanlage.
- Sie bieten eine Mischung aus Wertsteigerung und regelmässigen Mieteinnahmen.
- Dabei ist es wichtig, die Finanzierung, Pflichten und Risiken sorgfältig zu prüfen.
Ob Aktien, Obligationen oder Fonds: Die Bandbreite an Anlagemöglichkeiten ist gross und hält für nahezu jeden Anlegertyp eine passende Lösung bereit. Doch gerade in unsicheren Zeiten mit wirtschaftlicher Unruhe und schwankenden Märkten steigt das Bedürfnis nach sicheren und stabileren Investitionsmöglichkeiten.
Besonders im Fokus stehen dabei Immobilien. Sie gelten als wertbeständige Anlageform, die ebenfalls attraktive Erträge verspricht. Immer mehr Menschen entscheiden sich deshalb, ihr Kapital in Immobilien anzulegen – nicht zur Eigennutzung, sondern als renditeorientierte Investition. Sie vermieten also das erworbene Objekt und erhalten als Gegenleistung regelmässige Mieteinnahmen.
Mietzinsen als lukrative Einnahmequelle
Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, hängt vom Unterschied zwischen den Mieteinnahmen und den Finanzierungs- und Unterhaltskosten ab. Denn auch Investorinnen und Investoren finanzieren ihre Objekte über eine Hypothek. Bedeutet: Sie tragen ebenfalls Zins- und Amortisationskosten.
Im Idealfall liegen diese Ausgaben unter den Mieteinnahmen. Denn nur dann entsteht auch ein finanzieller Überschuss – also eine zusätzliche Einnahmequelle, die zum langfristigen Vermögensaufbau beiträgt.
Angenommen, Sie erwerben ein Renditeobjekt zum Preis von 600'000 Franken. Davon bringen Sie 180'000 Franken Eigenkapital ein, während die verbleibenden 420'000 Franken über eine Hypothek finanziert werden. Für diese Hypothek zahlen Sie der Bank einen jährlichen Zins von 1,5 Prozent, was 6300 Franken entspricht.
Zusätzlich fallen jährlich rund 4000 Franken für Nebenkosten und Rückstellungen an – etwa für Unterhalt, Verwaltung oder zukünftige Renovationen. Insgesamt belaufen sich Ihre jährlichen Ausgaben somit auf 10'300 Franken.
Vermieten Sie die Immobilie nun zu einem Mietpreis von 1800 Franken pro Monat, erzielen Sie jährliche Mieteinnahmen von 21'600 Franken. Das ergibt einen Überschuss von 11'300 Franken pro Jahr – oder einer Verzinsung des Eigenkapitals von 6,3 Prozent!
Nicht zu vergessen ist das Potenzial einer künftigen Wertsteigerung der Immobilie. Gewinnt nämlich das Objekt im Laufe der Jahre an Wert, kann zu einem späteren Verkauf ein zusätzlicher Gewinn erzielen werden. Wie stark die Wertentwicklung ausfällt, hängt vom wirtschaftlichen Umfeld, der Lage der Immobilie und der allgemeinen Situation am Immobilienmarkt ab.
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Vorbereitung ist die halbe Miete
Gerade in den vergangenen Jahren kannten die Immobilienpreise nur eine Richtung – und zwar nach oben. Für Investorinnen und Investoren ist eine solche Entwicklung natürlich sehr erfreulich. Trotzdem sollten sie sich der bestehenden Marktrisiken auch in Zukunft bewusst sein.
Denn sollte der Immobilienmarkt tatsächlich einbrechen, kann ein grosser Teil des eingesetzten Eigenkapitals schnell verloren gehen. Insbesondere dann, wenn der Kauf weitgehend über Hypotheken finanziert wurde.
Zudem tragen Vermieterinnen und Vermieter das Risiko, ihr Objekt nicht wie gewünscht vermieten zu können. Trotz aktueller Wohnungsknappheit lohnt es sich deshalb auch hier, das Risiko eines Leerstands realistisch einzuschätzen.
Andere Regeln für Hypothek
Wer also eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchte, sollte im Vorfeld eine sorgfältige und realistische Kalkulation vornehmen. Dabei sollten Investorinnen und Investoren die Zinsen für Hypotheken sowie Unterhalt, Amortisationen, Steuern und Versicherungen berücksichtigen.
Wichtig zu wissen ist auch, dass das bei der Finanzierung andere Regeln als bei selbst bewohnten Immobilien gelten. So dürfen Käuferinnen und Käufer für das Eigenkapital zum Beispiel keine Vorbezüge aus der Pensionskasse vornehmen.
Auch die steuerlichen Aspekte sollten nicht unterschätzt werden: Der Wert der Wohnung oder des Hauses ist als Vermögen anzugeben, die laufenden Einnahmen aus der Vermietung als Einkommen.
Darüber hinaus sollten sich künftige Vermieterinnen und Vermieter mit ihren Rechten und Pflichten vertraut machen. Insgesamt ist das Mietrecht in der Schweiz sehr detailliert und es können kantonale oder kommunale Vorschriften zur Anwendung kommen. Bei Unsicherheiten oder komplexen Fragen ist es deshalb ratsam, professionellen Rat einzuholen.
