Immobilien: Welche Hypothek ist in der Schweiz tragbar?
Wenn Sie eine Hypothek zum Kauf von Immobilien aufnehmen wollen, müssen Sie Ihre Tragbarkeit überprüfen lassen.
Das Wichtigste in Kürze
- Bis zu 20 Prozent aller Hypothekenanträge werden abgelehnt.
- Viele Banken halten sich nicht an ihre eigenen Regeln.
Wenn Sie in der Schweiz eine Immobilie kaufen möchten, sollten Sie sich mit der Tragbarkeitsregel vertraut machen. Mithilfe dieser Regel überprüfen Banken, ob sie Anträge bewilligen oder nicht. Bereits vor der Antragstellung können Sie selbst herausfinden, welche Hypothek für Sie tragbar ist.
Die Grundlagen der Tragbarkeitsregel bei Immobilien
Wenn Banken Geld verleihen, möchten sie sicherstellen, dass sie es zurückbekommen. Dies ist besonders wichtig bei Hypotheken für Immobilien, denn hier sind heute oft Millionenbeträge im Spiel. Darum möchte die Bank wissen, ob Sie die Hypothek tragen können. Das heisst: Ob Sie das geliehene Geld auf lange Sicht zurückzahlen können.
Der Grundsatz der Tragbarkeitsregel lautet: Alle Kosten (Zinsen, Amortisation, Nebenkosten) dürfen maximal 33 Prozent des Bruttoeinkommens betragen. Die Kosten orientieren sich an den jeweils aktuellen Zinsen.
Rechenbeispiel für die Tragbarkeit der Hypothek
Sie haben ein schönes Haus gefunden, das 1,2 Millionen Franken kosten soll. Sie verdienen zu zweit jeweils den statistischen Medianlohn der Schweiz von 6788 Franken (Stand 2022), also zusammen etwa 13'500 Franken.
Auf das Jahr hochgerechnet sind dies 202'500 Franken. Ausserdem haben Sie 300'000 Franken angespart, die Sie als Eigenmittel mitbringen. Sie benötigen also eine Hypothek in der Höhe von 900'000 Franken.
Nun errechnen Sie die Tragbarkeit mit fünf Prozent des Hypothekenkapitals als kalkulatorischem Wert (45'000 Franken). Sowie einem Prozent des Hypothekenkapitals für die Amortisation (9000 Franken). Zuletzt kalkulieren Sie ein Prozent des Immobilienwertes für die Nebenkosten (12'000 Franken). So ergibt sich ein Betrag von 66'000 Franken.
Damit würden Sie gerade so den Sprung schaffen, denn 33 Prozent des gemeinsamen Bruttoeinkommens betragen 66'825 Franken. Allerdings reicht dies in vielen Kantonen nicht mehr aus, wie aktuelle Zahlen des Bundesamts für Statistik zeigen.
So müsste das Jahreseinkommen in Bern beispielsweise bei 300'000 Franken liegen. In Zürich bei 500'000 Franken, um die Tragbarkeitsregel zu erfüllen. Mittlerweile werden etwa 20 Prozent der Hypothekenanfragen abgelehnt, da sie nicht tragbar sind.
Was tun, wenn die Hypothek nicht tragbar ist?
Die sogenannte 33-Prozent-Regel ist jedoch nicht in Stein gemeisselt, wie Untersuchungen gezeigt haben. Je nach Kanton und Wert der Immobilien setzen viele Banken andere Werte an. Bis zu 40 Prozent des Bruttoeinkommens können für die Kalkulation herangezogen werden.
Andererseits nutzen viele Banken auch die ETP-Regel. ETP steht für «Exceptions to Policy». Damit werden auch Hypotheken an Interessierte vergeben, die die Tragbarkeitsprüfung eigentlich nicht bestanden haben.
Macht die Bank für Sie keine Ausnahme? Dann gibt es andere Möglichkeiten. Vielleicht können Sie sich einen grösseren Betrag privat leihen, zum Beispiel von den Eltern, und so Ihr Eigenkapital erhöhen. Dadurch fällt die Hypothek geringer aus und ist leichter tragbar.
Eine andere Möglichkeit ist es natürlich, nach günstigeren Immobilien zu suchen. Ausgehend von 33 Prozent Ihres Bruttolohns und Ihrem Eigenkapital können Sie ausrechnen, wie hoch Ihre Hypothek maximal ausfallen darf. Basierend darauf können Sie den maximal möglichen Preis der Immobilie ausrechnen und sich anschliessend auf die Suche begeben.
