Parlament will Frist zur Meldung von Baumängeln verlängern
Hauskäufer und Bauherren sollen künftig mehr Zeit haben, Baumängel zu melden. Der Ständerat hat der Revision des Kauf- und Werkvertragsrechts zugestimmt.
Wer ein Haus kauft oder neu baut, soll künftig länger Zeit haben, Baumängel zu melden. Nach dem Nationalrat hat auch der Ständerat einer entsprechenden Revision des Kauf- und Werkvertragsrechts zugestimmt. Es bestehen jedoch noch gewichtige Differenzen.
Heute müssen Baumängel «sofort», also innert weniger Tage, geltend gemacht werden. Ansonsten verwirken die Mängelrechte. Das ist umstritten. Diese kurze Rügefrist und die Folgen ihrer Nichteinhaltung seien für Bauherrinnen und Bauherren weder praktikabel noch sachlich gerechtfertigt, schrieb der Bundesrat in der Botschaft zur Vorlage.
Frist von 60 Tagen
Die Regierung brachte nach divergierenden Wünschen in der Vernehmlassung einen «mehrheitsfähigen Kompromissvorschlag» ein, wie sie im Oktober 2022 schrieb. Der Bundesrat will die Rügefrist verlängern. Für Werk- und Grundstückkaufverträge sieht er neu eine Frist von 60 Tagen vor.
Der Nationalrat ging in der Frühjahrssession jedoch viel weiter. Er beschloss, auf die Rügefristen zu verzichten und stattdessen eine Schadenminderungspflicht während einer auf zehn Jahre verdoppelten Verjährungsfrist zu verankern. Damit bestünde nach wie vor ein Anreiz, Mängel möglichst zeitnah geltend zu machen, so der Tenor.
Das kommt für die kleine Kammer jedoch nicht infrage. Sie beschloss am Mittwoch, sich am Modell des Bundesrats zu orientieren und grundsätzlich eine Rügefrist von 60 Tagen vorzusehen.
Fristen sollen teilzwingend sein
Für die Mehrheit würde die Abschaffung der Rügefristen zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit führen, die in der Praxis mit grossen beweisrechtlichen Schwierigkeiten verbunden wäre, wie Kommissionssprecher Matthias Michel (FDP/ZG) ausführte. Eine Minderheit um Brigitte Häberli-Koller (Mitte/TG) entgegnete, im umliegenden Ausland habe sich dieses System seit Längerem etabliert – ohne Probleme. Der vom Nationalrat geforderte Systemwechsel wurde vom Ständerat deutlich abgelehnt.
Die kleine Kammer übernahm jedoch den Vorschlag des Nationalrats, wonach die Rügefrist auch für Sachen gelten soll, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden sind. Wie der Nationalrat ist auch der Ständerat der Ansicht, dass die Fristen teilzwingend sein sollen und in Zukunft nicht mehr verkürzt werden können. Anders als der Nationalrat hält die kleine Kammer jedoch an der heute geltenden fünfjährigen Verjährungsfrist fest und möchte diese nicht verdoppeln.
Nachbesserungsrecht vertraglich nicht mehr ausgeschlossen
Konsens herrschte beim Grundsatz der Vorlage, die eine Stärkung der Position der Bauherren respektive der Käuferinnen von Immobilien im Falle von Baumängeln vorsieht. Dass die heutige Frist viel zu kurz und kaum einzuhalten sei, war in den Räten nicht umstritten. Das Parlament beschloss auch, die Käuferinnen sowie die Besteller einer Immobilie besser zu schützen, indem das Nachbesserungsrecht vertraglich nicht mehr ausgeschlossen werden soll. Dieses soll künftig auch gelten, wenn der Bau persönlichen oder familiären Zwecken dient.
Heute werden oft Klauseln vereinbart, die Verkäufer oder Generalunternehmer von der Haftung für Mängel entbinden, die Subunternehmer verursacht haben. Private Käufer oder Bauherren müssen ihr Ansprüche gegenüber dem Subunternehmern in diesen Fällen selbstständig durchsetzen. Dies stellt einen erheblichen Nachteil dar.
Parlament will Bauherrschaften unterstützen
Zudem will das Parlament Bauherrschaften unterstützen, wenn Rechnungen nicht beglichen werden. Dann besteht das Risiko, dass die Bauherrschaft Rechnungen doppelt zahlen muss. Dies kann geschehen, wenn Generalunternehmen ihre Zahlungen nicht an die Subunternehmen weiterleiten und diese ihr sogenanntes Bauhandwerkerpfandrecht geltend machen.
Die Bauherrschaft kann das Pfandrecht mit einer Ersatzsicherheit wie etwa einer Bankgarantie abwenden. Diese muss heute Verzugszinsen für eine unbegrenzte Zeit decken. Um Ersatzsicherheiten realistischer zu machen, beschloss das Ständerat, dass Verzugszinsen künftig nur für zehn Jahre gedeckt werden müssen.
Der Nationalrat will eine Frist von fünf Jahren. In der Gesamtabstimmung nahm der Ständerat die abgeänderte Vorlage mit 42 zu 0 Stimmen bei 2 Enthaltungen an. Sie geht zurück an den Nationalrat.
