Hohe Bodenpreise sind Hauptgrund für teure Zürcher Mieten
Teure Mieten in Zürich entstehen laut einer Analyse weniger durch Rendite, sondern vor allem durch stark gestiegene Bodenpreise.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine 4,5-Zimmer-Neubauwohnung kostet rund 2900 Franken bei 2,8 Prozent Rendite.
- Der höchste Gewinn fällt bei Grundstücksverkäufern an, nicht bei Investoren.
- Hohe Bodenpreise, nicht überhöhte Renditen, treiben die Mietpreise in Zürich.
In der Agglomeration Zürich sind Wohnungen rar und teuer. Eine Analyse der «Neuen Zürcher Zeitung» zeigt, dass nicht überhöhte Renditen der Investoren der Hauptfaktor für hohe Mieten seien. Sondern stark gestiegene Bodenpreise.
Untersucht wurde ein Neubauprojekt auf einer 2500 Quadratmeter grossen Parzelle. Das bestehende Mehrfamilienhaus war sanierungsbedürftig, das Grundstück begehrt. Bei einem Verkauf im Bieterverfahren treiben zahlreiche Interessenten den Preis nach oben.
Die Immobiliengesellschaft, die den Neubau plante, kalkulierte die Mieten anhand einer Bruttorendite von 2,8 Prozent. Deutlich unter der vom Bundesgericht erlaubten Obergrenze von 4,75 Prozent.
Für vier Millionen gekauft – für 16 Millionen verkauft
Für eine 4,5-Zimmer-Wohnung mit 95 Quadratmetern ergab die Berechnung eine Monatsmiete von rund 2900 Franken netto. Die Rendite von 2,8 Prozent liegt dabei deutlich unter der vom Bundesgericht erlaubten Obergrenze von 4,75 Prozent.
Wäre das Grundstück vor zehn bis fünfzehn Jahren gekauft worden, könnten die Mieten deutlich niedriger sein. Selbst bei gleicher Rendite.
Das verdeutlicht laut der Zeitung, dass die Kosten für das Land der entscheidende Faktor sind, nicht überhöhte Gewinne der Bauträger.
Den grössten wirtschaftlichen Gewinn erzielen in diesem Fall nicht die Investoren, sondern die Verkäufer des Bodens. Die Parzelle war vor 15 Jahren rund 4 Millionen Franken wert; heute erzielten die Eigentümer 16 Millionen.
Der Wertzuwachs liegt allein an der Bodenpreisentwicklung. In begehrten Lagen der Agglomeration Zürich werden aktuell häufig 6000 bis 10 000 Franken pro Quadratmeter bezahlt.
Investoren profitieren auch bei sehr teuren Wohnungen nicht übermässig
Die Analyse zeigt, dass Mietpreise im Spannungsfeld von Baukosten, Zahlungsbereitschaft der Mieter und zulässiger Rendite entstehen. Politische Debatten über Mieterschutz oder Renditen greifen zu kurz, solange Grundstücke an Toplagen so teuer gehandelt werden.
Selbst Mieten von 4000 bis 5000 Franken für Neubauwohnungen lassen sich damit ökonomisch erklären, ohne dass Investoren übermässig profitieren.
2900 Franken für eine 4,5-Zimmer-Wohnung sind somit kein übertriebener Preis, sondern eine nachvollziehbare Folge der hohen Bodenpreise.
Wer die Mieten in Zürich dauerhaft senken will, muss also vor allem die Landkosten in den Griff bekommen. Je tiefer der Kaufpreis für ein Grundstück, desto günstiger lassen sich Neubauten vermieten. Selbst bei angemessenen Renditen für Investoren und Pensionskassen.
