Kampf um Wohnraum: So werden leere Büros zu Wohnungen
Die Leerstandsquote bei Büroflächen liegt in der Stadt Bern bei rund 2,5 Prozent, bei Wohnungen bei 0,5 Prozent. Lösung: Umnutzung!
«Zentrale Lage, mitten in der Stadt.» Was wie der Anfang einer perfekten Wohnungsanzeige klingt, beschreibt in Bern oft etwas anderes: leere Büroräume. Die Leerstandsquote bei Büroflächen liegt in der Stadt Bern bei rund 2,5 Prozent, bei Wohnungen gerade einmal bei 0,5 Prozent.
Die Lösung scheint somit auf der Hand zu liegen: Umnutzung! Doch, wie so oft, ist es längst nicht so einfach.
Wir treffen Cyril Thöni, Immobilienbewirtschafter der Von Graffenried AG Liegenschaften, am Brunnhofweg. Hier, im ersten Stock befinden sich aktuell noch 320 Quadratmeter Bürofläche, ein Teil davon im Rahmen einer Übergangslösung vermietet.
Im restlichen Teil der Liegenschaft sind bereits Wohnungen angesiedelt, nun möchte der Besitzer mehr Wohnraum schaffen.
«In diesem Fall hier bietet sich das durchaus an, da wir uns bereits in einer baurechtlichen Mischzone befinden», erklärt Thöni.
Bei einem Projekt in Gümligen sei genau das der Grund für den Stillstand: Der Zonenplan lasse eine Umnutzung noch nicht zu, und die Stimmbevölkerung hat der Umzonung nicht zugestimmt.
Jede Situation ist anders
Eine Leerstandsquote von Büro- und Gewerbeflächen von rund 2,5 Prozent sei aber durchaus gesund, erklärt der Immobilienfachmann, denn sie garantiere einen funktionierenden Markt.
Sei die Quote tiefer, so wie beim Wohnungsmarkt, biete das die Grundlage für immer höhere Preise. Somit mache eine Umnutzung nicht in jedem Fall Sinn.
Als Entscheidungsgrundlage diene jeweils eine Machbarkeitsstudie, welche Risiken, Kosten, Potenziale und Standortfaktoren aufzeige. «Sie hilft auch bei der Entscheidung zwischen Neubau und Sanierung», führt Thöni weiter aus.
Hier allerdings sei von Anfang an klar gewesen, dass nur ein Umbau infrage käme, da sich dieses Gebäude im Stockwerkeigentum befindet und das Grundstück ausserdem schon effizient ausgenutzt sei.
«Ein Abriss macht erst dann Sinn, wenn eine grosszyklische Sanierung bevorsteht und auf der Parzelle mehr bebaut werden kann als es diese heute ist. Aber auch hier gilt: Jede Situation ist anders und muss entsprechend individuell beurteilt werden.»
Vier neue Wohnungen
Wir betreten das Gebäude und steigen ins erste Obergeschoss. Neben der Kaffeemaschine steht noch ein grosser Kopierer; der rund 320 Quadratmeter grosse Raum ist in einzelne Büros unterteilt.
Bald schon sollen hier aber vier Wohnungen entstehen. Cyril Thöni zeigt es uns anhand eines Planausdrucks: Je zwei 2,5-Zimmer- und zwei 3,5-Zimmer-Wohnungen soll es hier geben.
«Dem Eigentümer war wichtig, dass es sich um sogenannt bezahlbaren Wohnraum handeln soll, und deshalb wird beim Ausbau darauf geachtet, dass möglichst effizient und ohne viel Schnickschnack umgebaut wird.» Ein hübscher Grundriss, helle Zimmer, aber leider keine Balkone.
«Es wären, wenn, dann nur Loggias infrage gekommen. Diese hätten jedoch zu viel Fläche beansprucht.» Eine Herausforderung kann bei solchen Projekten oft die Wasserzu- und -abfuhr sein.
Im vorliegenden Fall kann dies jedoch gut gelöst werden, da die Anschlüsse mit jenen der darunterliegenden Arztpraxen verbunden und entsprechend mitgenutzt werden können.
Auch in Muri sind in einem Geschäftshaus des gleichen Besitzers aus ehemaligen Büroflächen zwei Attikawohnungen entstanden.
«Hier allerdings wurde der Ausbaustandard luxuriöser gewählt», weiss Thöni. Wenn die Investitionen des Bauherrn höher gewählt werden, wird folglich auch die Miete höher ausfallen.
Es sind die individuellen Ziele und Ausgangslagen, welche auch hier eine entscheidende Rolle für die Umnutzung und für die Definition des Mietzinses spielten.
Je historischer, desto anspruchsvoller
Gerade in historischen Gebäuden, zumal wenn diese als schützens- oder erhaltenswert eingestuft wurden, sei eine Umnutzung jeweils eine grosse Herausforderung.
Insbesondere dann, wenn die Vorgaben der einzelnen Ämter schwer zu vereinbaren seien. Cyril Thöni macht dazu ein Beispiel mit Wohn-Räumlichkeiten am Hirschengraben, welche in ein Büro umgenutzt oder saniert werden sollten.
«Gemäss Bauinspektorat müssten die Fenster vergrössert werden. Egal, ob für Büro oder Wohnzwecke. Die Denkmalpflege hingegen erlaubte zur Wahrung der Gebäudehistorie genau jenes Vorhaben bei diesem speziellen Haus nicht. Aus diesem Grund mussten wir die verschiedenen Ämter versuchen auf Platz zu bringen, damit die gegensätzlichen Bedingungen besprochen werden konnten.»
Cyril Thöni betont, dass die Zusammenarbeit mit der Stadt zwar sehr gut funktioniere, es aber dennoch manchmal ein Spiessrutenlauf von Amt zu Amt werden kann und sie sich von Bauherrenseite manchmal etwas schnellere Verfahren wünschen würden.
Der durch die Pandemie ausgelöste Homeoffice-Trend habe Umnutzungen zwar befeuert, sei inzwischen aber wieder etwas abgeflacht. «Am Ende ist es immer eine strategische Frage», sagt Thöni.
Soll eine Liegenschaft weiterhin Büroflächen mit langfristigen Mietverträgen von fünf bis zehn Jahren bieten oder mehrere Wohnungen, mit häufigeren Mieterwechseln, dafür aber konstant hoher Nachfrage? Genau hier setzt die Machbarkeitsstudie an, von der Thöni zuvor gesprochen hat.
Sie hilft Eigentümern, solche Fragen nüchtern zu beurteilen. Am Brunnenhofweg ist die Entscheidung gefallen: Was einst als Büroraum konzipiert wurde, soll schon bald das sein, wonach es im ersten Satz klang: Wohnungen an zentraler Lage, mitten in der Stadt.
