Immobilien: Rechte und Pflichten beim Immobilienkauf
Mit dem Kauf von Immobilien gehen einige neue Rechte einher – aber auch Pflichten gegenüber dem Staat und etwaigen anderen Hausbewohnern.
Das Wichtigste in Kürze
- Weniger als die Hälfte der Schweizer Bevölkerung besitzt eine eigene Immobilie.
- Immobilienbesitzer dürfen ihre Pflicht zur Gebäudeunterhaltung nicht vergessen.
Die Schweiz ist bekannt als Land der Mietverhältnisse: Laut Bundesamt für Statistik wohnen 58,2 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer zur Miete, oder Untermiete. Damit können sich nur weniger als die Hälfte der Menschen als Eigentümer von Immobilien bezeichnen: Von ihnen besitzen wiederum 23,5 Prozent ein eigenes Haus und 12,3 Prozent eine Stockwerk-Wohnung.
Die Rechte der Immobilienkäufer
Die eigene Immobilie bleibt dennoch für viele Menschen ein grosser Traum. Sie ist wertvoller Teil der Altersvorsorge, da dadurch Mietzahlungen im Alter wegfallen.
Ausserdem sind Eigentümerinnen und Eigentümer nicht mehr an die Vorschriften von Vermietern gebunden: Sie können das Haus oder die Wohnung ganz nach Belieben gestalten und einrichten. Bis es so weit ist, geniessen Immobilienkäufer schon beim Kauf einige Rechte. Diese sollten Sie unbedingt kennen.
Ganz wichtig: Sie haben das Recht auf Einsicht in amtliche Dokumente und vollständige Informationen. Der Verkäufer muss Ihnen beispielsweise den Grundbuchauszug und Katasterpläne zur Verfügung stellen. Ausserdem haben sie das Recht, umfassend über den Zustand der Immobilie informiert zu werden.
Immobilien: Rücktrittsrecht bei Täuschung
Eine wichtige Rolle spielt dabei Artikel 28 des Obligationsrecht. Dieser legt das Rücktrittsrecht bei absichtlicher Täuschung fest. Hat der Verkäufer zum Beispiel gelogen, dass das Haus in gutem Zustand ist, können Sie von diesem Rücktrittsrecht Gebrauch machen. Allerdings liegt es an Ihnen zu beweisen, dass es sich um absichtliche Täuschung handelt und nicht um Unwissenheit.
Bei Immobilien, die im Rahmen eines Neubauprojekts gekauft werden, gilt ausserdem ein Recht auf regelmässige Informationen. Sie müssen über den Baufortschritt informiert werden und dürfen jederzeit die Baustelle betreten.
Ausserdem haben Sie ein Recht darauf, dass der Termin der Fertigstellung gehalten wird. Sowie, dass das fertige Haus mängelfrei übergeben wird. Für Immobilien gelten Garantiefristen von fünf Jahren, beziehungsweise zwei Jahren für versteckte Mängel.
Die Pflichten des Immobilienbesitzers
Mit dem Erwerb von Immobilien gehen zahlreiche Pflichten einher. So führt bereits der Kauf zu einigem bürokratischen Aufwand: Er muss öffentlich beurkundet und mit dem Eintrag ins Grundbuch dokumentiert werden. Beides kostet Zeit und Geld.
Dazu sind Sie nach Vertragsabschluss verpflichtet, den festgelegten Kaufpreis fristgerecht zu bezahlen. In der Regel erfolgt dies über monatliche Hypotheken. Denken Sie auch daran, dass beim Kauf von Immobilien zahlreiche Nebenkosten entstehen: Dazu gehören neben den Grundbuchgebühren die Handänderungssteuern und die Notariatskosten.
Weitere Pflichten bei Wohnungen
Wenn Sie eine Stockwerk-Wohnung kaufen, kommen weitere Pflichten hinzu. Sie sind verpflichtet, sich an den gemeinschaftlichen Unterhaltskosten und Betriebskosten zu beteiligen. Diese werden einmal pro Jahr in der Eigentümerversammlung besprochen. In diesen Versammlungen werden auch etwaige Modernisierungsmassnahmen oder Veränderungen besprochen.
Abstimmungen erfolgen dabei je nach Umfang der Entscheidung als einfache oder qualifizierte Mehrheit. Sind Sie allein gegen den Ersatz der Ölheizung durch eine Wärmepumpe, können Sie überstimmt werden.
Dann sind sie verpflichtet, sich an die Mehrheitsentscheidung zu halten. Auch müssen Sie ein Nein akzeptieren, wenn Sie an Ihrer Wohnung bauliche Veränderungen vornehmen wollen, die das Gesamtbild stören.
Die Pflicht zum Gebäudeunterhalt
Ein weiterer wichtiger (und teurer) Punkt ist die Pflicht zur Instandhaltung von Immobilien. So sollten die Räume regelmässig auf Feuchtigkeit und Schimmelbildung geprüft werden. Auch Dächer, Leitungen und alle Heizungen und elektrischen Anlagen müssen kontrolliert werden. Es empfiehlt sich, für den Gebäudeunterhalt Rücklagen zu bilden.
Als Faustregel beim Neubau gilt dabei: Nach zehn Jahren sollten zehn Prozent des Kaufpreises für den Neubau als Rücklagen angespart sein.
Für Mehrparteienhäuser empfiehlt sich ein Erneuerungsfonds, in den alle Eigentümer jährlich einzahlen. So steht eine grössere Summe zur Verfügung, wenn umfangreiche Modernisierungen oder Renovierungen erforderlich werden.
