Finanzen Bern: Das kostet die Sanierung des Eigenheims
Im Laufe der Zeit steht bei jedem Haus eine Sanierung an. Welche Massnahmen sich lohnen und wie viel sie kosten, lesen Sie hier.
Das Wichtigste in Kürze
- Grössere Sanierungen an einem Haus stehen frühestens nach 15 bis 20 Jahren an.
- Gerade bei älteren Gebäuden ist es sinnvoll, eine Kernsanierung durchzuführen.
- Die genauen Kosten hängen vom Umfang der Sanierung ab, können aber schnell hoch werden.
Irgendwann braucht jedes Haus einen frischen Anstrich. Oder eine neue Heizung, eine bessere Wärmedämmung. Doch wie viel Geld müssen Eigentümerinnen und Eigentümer für eine Sanierung wirklich in die Hand nehmen? Erfahren Sie, welche Massnahmen wie viel kosten und wie Sie am besten vorgehen.
Wann sollte ich mein Haus sanieren?
Wer ein Eigenheim besitzt, weiss: Es gibt immer etwas zu tun. Grössere Sanierungsarbeiten sollten aber frühestens nach 15 bis 20 Jahren anfallen. Beispielsweise weil
• sichtbare Schäden am Gebäude zu beheben sind,
• die Heizkosten durch effizientere Technologien gesenkt werden können,
• der Wunsch nach mehr Wohnqualität aufkommt,
• gesetzliche Auflagen wie der Ersatz von Elektrowiderstandsheizungen es erfordern oder
• schlicht einzelne Bauteile am Ende der Lebensdauer angelangt sind.
Tipp: In der paritätischen Lebensdauertabelle des Hauseigentümerverbands und des Mieterverbands können Sie die Lebensdauer aller Bauteile nachschlagen. So ist die Wärmedämmung im Normalfall nach 30 Jahren zu ersetzen, ein Heizkessel oder die Wärmepumpe dagegen bereits nach 20 Jahren.
Kernsanierung statt Einzelmassnahmen? Wann sind umfassende Arbeiten nötig?
Spätestens wenn das Haus 40 Jahre oder mehr auf dem Buckel hat, reichen Einzelmassnahmen nicht mehr aus. Dann wird eine Kernsanierung nötig, um Schäden an der Bausubstanz zu reparieren und die oft veraltete Gebäudetechnik komplett zu modernisieren.
Der Vorteil einer Kernsanierung: Da die gesamte Planung aus einem Guss ist, lassen sich sämtliche Bauteile optimal aufeinander abstimmen. Das bedeutet im Endeffekt tiefere Kosten, weniger Emissionen und mehr Wohnkomfort.
Wie viel kostet eine Haussanierung?
Die genauen Kosten hängen vom Umfang der Sanierung ab. Für einzelne Teilsanierungsschritte ist oft bereits mit mehreren Zehntausend Franken zu rechnen. Kernsanierungen schlagen in der Regel mit sechsstelligen Beträgen zu Buche.
Wichtig ist, dass eine oder mehrere Fachpersonen die Situation im Vorfeld genau analysieren. Sie können aufzeigen, welche Arbeiten am Gebäude zwingend nötig sind, welche weiteren Sanierungsmassnahmen sinnvoll sind und in welcher Reihenfolge man sie priorisieren sollte.
Experten raten jeweils, mit einer ganzheitlichen Beratung zu starten. Denn: Wer bei der Sanierung zuerst Spezialistinnen und Spezialisten einzelner Gewerke (Heizung, Elektroinstallation, Holzbau etc.) einbezieht, riskiert, die Wechselwirkungen zu übersehen und Fehlentscheidungen zu treffen.
Wichtig: Die nötigen Investitionen können hoch sein, aber auf Dauer zahlen sie sich für die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer aus – sei es über tiefere Heizkosten oder die Steigerung des Verkehrswerts und damit einen höheren Erlös beim allfälligen Verkauf des Eigenheims.
Wärmedämmung von Fassade und Dach
Die Gebäudehülle ist zentral für die Energieeffizienz des Eigenheims. Über die Fassade und das Dach verpufft bei ungenügender Dämmung ein grosser Teil der Heizungsenergie ungenutzt in die Umgebungsluft. Handkehrum kann eine gute Dämmung die Heizkostenrechnung massiv reduzieren – im Einzelfall um bis zu 50 Prozent.
Allerdings ist eine Sanierung der Wärmedämmung sehr aufwendig und teuer. Bei einer reinen Hohlraumdämmung müssen Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer mit etwa
• 120 Franken/m2 für die Dachdämmung und
• 160 Franken/m2 für die Fassadendämmung
rechnen.
Ist eine Hohlraumdämmung nicht möglich, sind die Kosten einiges höher. Sie betragen je nach Dämmmaterial
• 350 – 450 Franken/m2 für die Dachdämmung und
• 300 – 350 Franken für die Fassadendämmung.
Soll zudem der Estrichboden oder die Kellerdecke gedämmt werden, ist an der Stelle mit rund 170 Franken/m2 zu rechnen. Nicht zu vergessen sind ausserdem die Haustüren, um damit Wärmeverluste und Durchzug zu verhindern.
Fenster sanieren
Durch einfach verglaste Fenster, alte Dichtungen oder schlechte Fensterrahmen können bis zu 13 Prozent der Wärme in einem Eigenheim verpuffen. Die Kosten für eine Fenstersanierung hängen unter anderem vom Material des Rahmens ab. So sind Kunststoffrahmen im Normalfall sehr günstig. Die Investition in Holz- und Aluminiumrahmen ist zu Beginn meist höher, sie haben aber Vorteile bei der Energieeffizienz oder beim Schallschutz.
Im Schnitt betragen die Kosten für eine energetische Fenstersanierung zwischen 700 und 1000 Franken/m2.
Heizung erneuern
Sei es die Investition in eine effizientere Öl- oder Gasheizung oder der Ersatz der alten Heizung mit einer Wärmepumpe: Eine Heizungserneuerung sorgt häufig für eine deutliche Senkung der Heizkosten. Je nach Gesetzeslage gibt es auch kantonale Auflagen für die Heizungssanierung bei älteren Liegenschaften. Im Kanton Bern betrifft das zum Beispiel Eigenheime, die älter als 20 Jahre sind.
Die Kosten bewegen sich meistens zwischen 20’000 Franken und 60’000 Franken. Eigentümerinnen und Eigentümer müssen für
• den Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung mit circa 20’000 bis 25’000 Franken,
• die Installation einer Luft-Wasser-Wärmepumpe rund 42’000 Franken und
• die Installation einer Erdwärmepumpe mit bis zu 60’000 Franken rechnen.
Inklusive Warmwasser und Wärmespeicher kann ein komplettes Wärmepumpensystem gar bis zu 80‘000 Franken kosten.
Wichtig: Dieses Investment ist in der Regel nach der Sanierung der Dämmung sinnvoll. So lässt sich sicherstellen, dass die Leistung der Heizung dem geringeren Wärmebedarf angepasst ist. Es lohnt sich ausserdem, bei Heizsystemen nicht nur auf die hohen anfänglichen Investitionskosten zu schauen, sondern die Kosten über die komplette Nutzungsdauer zu betrachten. Denn über die tieferen Heizkosten amortisieren sich diese Kosten oft schneller als gedacht.
Photovoltaikanlage installieren
Die Beurteilung einer Photovoltaikanlage gehört zu einer kompletten energetischen Beratung dazu. Eine eigene Anlage senkt nicht nur die Abhängigkeit von Strompreisschwankungen, bei einer optimalen Auslegung und Abstimmung auf die elektrischen Verbraucher im Gebäude, wie Heizung oder elektrische Haushaltsgeräte, kann sie auch die Betriebskosten senken.
Die Kosten für die Installation einer Photovoltaikanlage sind insbesondere von dem Montageort, der Dachneigung, der Montageart und natürlich der Grösse der Anlage abhängig. Bei einem Schrägdach kostet die Installation einer Anlage mit einer Leistung von bis zu 10 kWp geschätzt.
• 550 Franken/m2 bei einer Aufdachmontage und
• 700 Franken/m2 bei einer Indachmontage.
Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus bedeutet das in der Regel Investitionskosten von etwa 30'000 Franken. Wird die Installation in einem Zug mit einer Dachsanierung umgesetzt, können sich jedoch Synergien ergeben, die die Investitionskosten spürbar senken.
Die richtige Planung senkt die Kosten der Sanierung
Wer bei der Sanierung des Eigenheims richtig plant, spart schnell mehrere Tausend Franken. Denn die richtige Reihenfolge senkt die Kosten für die Sanierung spürbar. Dabei gilt der Grundsatz, jeweils von aussen nach innen zu sanieren. Grundsätzlich sollte zuerst die Effizienz des Gebäudes verbessert werden, bevor die Energieerzeugung erneuert wird. Denn wer beispielsweise zuerst die Heizung saniert und anschliessend eine bessere Wärmedämmung installiert, hat allenfalls in eine zu grosse und damit zu teure Heizung investiert.
Konkret heisst das, dass in einem ersten Schritt die Wärmedämmung der Aussenwände und des Kellers, die Dachsanierung und die Erneuerung der Fenster anstehen. Das reduziert den Heizungsbedarf und verbessert die Wohnqualität. Erst danach sollte die Erneuerung der Heizung geplant und die Installation einer Photovoltaikanlage geprüft werden, mit denen sich die Heizungs- und Stromkosten sowie die Treibhausgasemissionen weiter senken lassen.
Gemäss Experten können die Sanierungen mit einem sauberen Energiekonzept und einer professionellen Begleitung auch gleichzeitig oder etappiert erfolgen. Denn die im Konzept erstellten Berechnungen können den zukünftigen Energiebedarf bereits ziemlich genau vorhersagen.
Wichtig: Wer mit Fördergeldern für die energetische Sanierung rechnet, sollte sich im Vorfeld genau informieren. Denn gewisse Beträge werden nur bei einer gesamtheitlichen Betrachtung der energetischen Sanierung ausbezahlt. Wer beispielsweise im Kanton Bern die Heizung saniert und erst später auf die Idee kommt, noch die Gebäudehülle zu sanieren, wird es schwer haben, Förderbeiträge für die Effizienzsteigerung zu erhalten. Umso wichtiger ist es, das genaue Vorgehen mit einer Fachperson zu besprechen.
Asbest und andere unerwartete Kosten: Vorsicht bei der Sanierung von Altbauten
Bei Altbauten ist bei einer Sanierung mehr Planung vonnöten. Denn die nötigen Massnahmen und was überhaupt möglich ist, können bei sehr alten oder gar denkmalgeschützten Gebäuden stark von standardisierten Werten oder Vorgehen abweichen.
Zudem können Gebäude, die vor 1990 erstellt wurden, Asbest enthalten. Besteht die Möglichkeit, dass Asbest im Haus ist, sollte unbedingt eine spezialisierte Fachperson hinzugezogen werden, bevor Arbeiten an den Wänden vorgenommen werden. Denn ohne die passende Schutzausrüstung und das nötige Fachwissen sind der Rückbau und die Entsorgung von Asbest gesundheitsgefährdend. Zudem muss das Material speziell entsorgt werden. Das alles sorgt für deutlich höhere Kosten bei der Sanierung.
Kosten für die Sanierung reduzieren – dank Fördergeldern
Bund, Kantone und Gemeinden unterstützen Eigentümerinnen und Eigentümer, die eine energetische Sanierung umsetzen, finanziell. Das vereinfacht die Investition und sorgt dafür, dass sich die Ausgabe schneller auch finanziell auszahlt.
Die Kantone richten sich dabei nach dem Gebäudeprogramm. So fördern die Kantone Bern und Solothurn unter anderem den Ersatz von Öl- und Gasheizungen mit mehreren Tausend Franken.
Die kommunalen Förderprogramme können von jeder Gemeinde individuell festgelegt und zusätzlich zu Fördergeldern von Kanton und Bund bezogen werden. Alle Informationen über die aktuellen Förderprogramme aller Gemeinden sind auf www.energiefranken.ch zu finden.
Haussanierung finanzieren
Um die hohen Kosten für die Sanierung des Eigenheims zu stemmen, ist die richtige Finanzierung zentral. Es zahlt sich aus, frühzeitig das nötige Eigenkapital für die Aufnahme einer Sanierungshypothek anzusparen. Die gute Nachricht: Viele Banken fördern nachhaltige Sanierungsprojekte mit speziellen Hypotheken, die attraktivere Konditionen haben. Bei der BEKB sind das beispielsweise die Festzinshypothek myky und die SARON Rollover Hypothek.
Experten raten Eigenheimbesitzerinnen und -besitzern dazu, regelmässige Rückstellungen für die Sanierung zu machen. Der Vorteil: Das Geld ist in dem Fall zweckgebunden und beim Sanierungsbedarf verfügbar. Idealerweise basiert die Berechnung der Rückstellungen bereits auf einer umfassenden Sanierungs- und Erneuerungsplanung. So ist die Finanzierung von Anfang an gesichert.
