Hypothek: Wo kann man sich Wohneigentum leisten?
Das Interesse an Wohneigentum ist da. Doch die Tragbarkeit kann einen Strich durch die Rechnung machen. Doch es gibt noch Gemeinden mit tragbarem Preisniveau.
Das Wichtigste in Kürze
- Seit 2023 wünschen sich hierzulande wieder mehr ein Eigenheim.
- So einfach ist das aber nicht: Das Tragbarkeitsproblem gilt als grosse Hürde.
- Trotzdem gibt es Gemeinden, in denen Wohneigentum möglich bleibt.
Der Traum von den eigenen vier Wänden bleibt: Schweizer Haushalte sind wieder vermehrt an Wohneigentum interessiert. Seit 2023 ist der Nachfrageindex um fast 30 Prozent gestiegen, seit Sommer 2024 hat sich der Trend stark beschleunigt. Das geht aus dem Berich «Real Estate Focus 2025» der UBS hervor.
Zum gestiegenen Interesse an Wohneigentum haben die schnell gesunkenen Hypothekarzinsen beigetragen. Zum Vergleich: Seit den Höchstständen von 2023 sind die Zinssätze von Geldmarkthypotheken bis März 2025 um 150 Basispunkte und für 10-jährige Festhypotheken um 135 Basispunkte gefallen.
Damit einhergehend sind die laufenden Kosten für Wohneigentümer erneut niedriger als die Miete einer vergleichbaren Wohnung. Doch potenzielle Wohneigentümer sind mit einer anderen Herausforderung konfrontiert: der zunehmenden Tragbarkeitsproblematik.
Maximaler Kaufpreisrechner von UBS
Wie viel darf Ihr neues Zuhause kosten? Mit dem Maximaler Kaufpreisrechner erfahren Sie in wenigen Schritten, was Sie sich mit Ihren finanziellen Mitteln leisten können.
Tragbarkeitsproblem als grosse Hürde
Bei der Tragbarkeit ist keine Entspannung in Sicht. Die maximale Belehnungshöhe ergibt sich aus der Tragbarkeitsrechnung, die sich folgendermassen zusammensetzt: Der hypothetische Aufwand besteht aus einem kalkulatorischen Hypothekarzinssatz von fünf Prozent und einer Pauschale für Amortisation und Liegenschaftsunterhalt. Dabei gilt: Der hypothetische Aufwand darf ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
Vom Tragbarkeitsproblem betroffen sind vor allem jüngere Haushalte. Dementsprechend ist der Anteil der unter 65-jährigen Wohneigentümer zwischen 2011 und 2022 deutlich gesunken.
Hier könnte Ihr Traum vom Eigenheim doch noch wahr werden
Aktuelles Beispiel der Tragbarkeitsproblematik
Gemäss dem «Real Estate Focus 2025» kostet eine Eigentumswohnung mit 110 Quadratmetern Wohnfläche aktuell rund eine Million Franken. Bei einer Fremdfinanzierung von 80 Prozent braucht es dementsprechend ein Bruttoeinkommen von 175'000 Franken und 200'000 Franken Eigenmittel. Doch: Ein durchschnittlicher Familienhaushalt mit Kindern erzielt ein Bruttoeinkommen von jährlich rund 150'000 Franken. Dementsprechend waren 2024 nur knapp ein Drittel aller inserierter Eigenheime mit mindestens vier Zimmern tragbar. Im Jahr 2009 lag dieser Anteil noch bei fast 60 Prozent.
Bleibt der Wunsch nach Wohneigentum weiterhin bestehen, lohnt es sich, einen Blick in die einzelnen Gemeinden zu werfen – oder in die Analyse des «Real Estate Focus 2025». Diese bezieht sich auf Gemeinden im Einzugsgebiet der fünf Grosszentren Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne. Ein besonderes Augenmerk wird dabei auf zwei Kriterien gelegt:
• Ist die Gemeinde schnell aus dem Grosszentrum erreichbar? «Schnell» meint dabei, dass die Gemeinden mit Individual- oder öffentlichem Verkehr innerhalb von maximal 45 Minuten erreicht werden können.
• Sind Eigenheime in diesen Gemeinden für einen Haushalt mit einem Jahreseinkommen von 200'000 Franken tragbar? Im Fokus steht ein durchschnittliches Objekt mit 110 Quadratmetern Wohnfläche und eine anfängliche Belehnung von 80 Prozent. Zudem wird die Attraktivität der tragbaren Gemeinde als Wohnstandort berücksichtigt, darunter die lokale Infrastruktur sowie das Freizeitangebot.
Das ist die Situation in Lausanne, Basel und Co.
In Zürich finden sich Gemeinden mit einem tragbaren Preisniveau ab einer Fahrzeit von rund 20 Minuten ab Zürich, darunter etwa Aarau und Baden. In Genf gibt es innerhalb von maximal 45 Minuten Fahrzeit vier tragbare Gemeinden: Dardagny, Avully, Chancy und Burtigny.
Szenenwechsel Basel: Im Kanton Basel-Stadt gibt es keine tragbaren Eigenheime. In kurzer Fahrdistanz jedoch finden sich laut Bericht relativ attraktive Gemeinden wie Allschwil, Pratteln, Liestal oder Sissach.
Noch hoffnungsvoller sieht die Situation in Bern aus. Dort ist – abgesehen von der Stadt Bern und wenigen anderen Gemeinden – das gesamte direkte Einzugsgebiet tragbar. Auch innerhalb von 30 Minuten finden sich viele attraktive Gemeinden wie Thun, Biel oder Freiburg.
Anders in Lausanne: Am Genfer Seeufer und in der «zweiten Seereihe» sind Eigenheime kaum tragbar. Innerhalb von 30 Minuten lassen sich die attraktivsten Gemeinden Noville und Yverdon-les-Bains erreichen.
