Der Kanton Aargau muss die Besteuerung von selbst genutztem Wohneigentum gemäss Gerichtsurteil den Vorgaben der Bundes anpassen. Um das umzusetzen, will der Regierungsrat den Wert der Liegenschaften nach 24 Jahren neu bewerten. Das führt zu Mehreinnahmen von je 60 Millionen Franken für Kanton und Gemeinden.
Fricktal
Neugebaute Wohnungen in der Schweiz. - Keystone

Ein neues, marktbezogenes Schätzungsmodell solle zu rechtskonformen und aktuellen Eigenmietwert- und Vermögenssteuerungswerten führen, sagte Finanzdirektor Markus Dieth (Die Mitte) am Freitag vor den Medien in Aarau. Die steuerliche Grundstückbewertung solle vereinfacht, effizient, transparent und modernisiert werden.

Letztlich werde mit der Änderung des Steuergesetzes zwingendes Verfassungs- und Bundesrecht umgesetzt. Der Aargau habe keinen Handlungsspielraum. Mit den vorgesehenen, minimalen Anpassungen der Eigenmietwerte setze der Aargau die vom kantonalen Verwaltungsgericht geforderten, gesetzlichen Mindestanforderungen um, hielt Dieth fest.

Das Verwaltungsgericht hatte im Herbst 2020 die geltende Regelung in einem Normenkontrollbegehren des Mieterinnen- und Mieterverbands Aargau aufgehoben. Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts müssen Eigenmietwerte auf kantonaler Ebene mindestens 60 Prozent des Marktwerts betragen.

Obwohl die Eigenmietwerte per 2016 angehoben worden waren, lag ein erheblicher Teil der Eigenmietwerte im Kanton unterhalb von 60 Prozent der Marktmietwerte. Die Vermögenssteuerwerte mit Wertbasis 1998 entsprechen nicht mehr den aktuellen Immobilienpreisen. Seither ist der Wert der Liegenschaften um durchschnittlich 48 Prozent gestiegen.

Das neue Bewertungsverfahren von selbstbewohnten Liegenschaften soll sich auf statistisch ausgewertete effektive Kauf- und Mietpreise stützen, wie der Regierungsrat in seinem Entwurf für die Anhörung bei Parteien und Verbänden vorschlägt. Gleichzeitig soll auf Wunsch der Gemeinden ein zentrales Objektregister eingeführt werden. Alle wertrelevanten Objektdaten sollen künftig digital zur Verfügung gestellt werden können.

Der Regierungsrat rechnet mit Mehreinnahmen für den Kanton von 63 Millionen Franken und für die Gemeinden mit Mehreinnahmen von 57,4 Millionen Franken. Ins Gewicht fällt vor allem die Erhöhung der Vermögenssteuerwerte.

Die Neuschätzungen führen gemäss Angaben des Regierungsrats pro Liegenschaft zu mehr Steuern von 440 Franken. Bei den Eigenmietwerten sei mit geringen Mehreinnahmen zu rechnen, weil diese bereits per 2016 im Median auf 60 Prozent der Marktmietwerte angehoben worden seien.

Diese hätten sich seit der letzten Anpassung gemäss gesamtschweizerischen Mietpreisindexes um 4 Prozent erhöht. Dies schlage sich auf die Wertbasis 2021 mit einer durchschnittlichen, geschätzten Erhöhung der Liegenschaftsbesteuerung um 80 Franken nieder, hiess es. Unter dem Strich bezahlt ein Hausbesitzer rund 500 Franken mehr Steuern pro Jahr.

Der Zeitplan des Regierungsrats sieht vor, dass die Revision des Steuergesetzes, über die im Aargau wohl noch viel gestritten werden wird, auf Anfang 2024 in Kraft tritt. Zunächst können sich Parteien und Verbände bis Ende Mai dazu äussern.

Ende Jahr soll der Grosse Rat die Vorlage ein erstes Mal beraten und im Sommer 2023 ein zweites Mal. Der Regierungsrat hat auch bereits ein Datum für eine allfällige Volksabstimmung eingeplant: Es ist der 26. November 2023.

Mehr zum Thema:

Eigenmietwert Franken Steuern Herbst Aarau