Swiss Life erwartet für Innenstadt-Immobilien keinen Preisrückgang

Der Lebensversicherer Swiss Life erwartet trotz Homeoffice-Trend keine Nachteile für die eigenen Geschäftsimmobilien. «Die Peripherie ist eher unter Druck, aber dort haben wir kaum Liegenschaften», sagte Immobilienchef Renato Piffaretti im Interview mit der «Neuen Zürcher Zeitung» (Ausgabe Montag).

An guten Innenstadtlagen seien hingegen keine sinkenden Mietpreise zu erwarten. «Die Firmen wissen, dass sie ihren Mitarbeitern beides bieten müssen: die Flexibilität von Homeoffice und ein tolles und gut gelegenes Büro.»

Allerdings müssen Vermieter durch die Veränderungen in der Arbeitswelt umdenken: «Selbst an Toplagen genügt es heute nicht mehr, nur Quadratmeter mit Doppelboden und Kühldecke anzubieten», so Piffaretti. Stattdessen gelte es, möglichst viele Bedürfnisse des Mieters abzudecken. Beispielsweise müsse man Orte anbieten, an denen man sich austauschen könne sowie kurzfristig buchbare Coworking-Spaces im Gebäude.

«Solche Flächen sind für alle Mieter ein Vorteil. Denn viele haben heute Konferenzräume, die sie nur wenige Male im Jahr wirklich brauchen.» Piffaretti glaubt deshalb, dass es künftig in den Innenstädten eine Mischung aus fix angemieteten Büros und Coworking-Spaces geben wird.

Einen solchen betreibt Swiss Life laut Angaben von Piffaretti übrigens auch selber: «Das ist auch ein bisschen unser Labor, wo wir lernen wollen, wie das Geschäft funktioniert. So können wir schliesslich auch den Businessplan eines potenziellen Betreibers besser überprüfen.»

Bei den Ladenflächen, die wegen der Coronapandemie und zunehmenden Onlinegeschäfts unter Druck stehen, seien die Verhandlungen intensiver, sagt Piffaretti. Bis jetzt habe Swiss Life die Preisvorstellungen - ebenfalls dank guter Lagen - aber durchsetzen können.

Auch bei Ladenflächen brauche es zudem neue Konzepte, so Piffaretti: «Die Flächen werden künftig anders genutzt, es geht mehr ums Erleben statt ums Kaufen.» Und die Verteilung im Gebäude hat sich ebenfalls geändert: «Ich denke, es wird immer anspruchsvoller werden, ein Haus auf Dauer als reines Warenhaus zu betreiben», sagt er.

Ihm zufolge ist die ideale Aufteilung Büros oder Wohnungen in den oberen Etagen und auf der Fussgängerebene «Nutzungen, die Passantenfrequenzen brauchen».

Wegen der Pandemie hat Swiss Life laut Piffaretti keine Mieter verloren und auch bezüglich Mieteinnahmen ist man «gut durchgekommen». Bei den Wohnungen und den Büro-Grossmietern habe es keine Probleme mit den Mietzinszahlungen gegeben. Anders bei den Retail- und Gastronomieflächen. Man sei proaktiv auf die Mieter zugegangen und habe über 900 Vereinbarungen abgeschlossen.

Bei den kleinen Ladenmietern mit Mietzins bis zu 5000 Franken monatlich hat Swiss Life gemäss Piffaretti im ersten Lockdown zwei Monatsmieten erlassen, im zweiten Lockdown eine. Bei grösseren Geschäften mit Mieten zwischen 5000 und 25'000 Franken sei es zu individuellen Verhandlungen gekommen.

Die grossen Mieter hätten bis auf wenige Ausnahmen keine Reduktionen erhalten. «Die meisten davon sind internationale Ladenketten mit entsprechenden finanziellen Mitteln und Reserven.»

Noch stärker sei man zudem den Gastronomiebetrieben entgegengekommen, die von den Einschränkungen aufgrund der Pandemie noch mehr betroffen gewesen seien als die Läden. «Dabei ging es jedoch nicht immer nur um Mietzinserlasse. Mit einer Kombination aus Reduktionen, Stundungen, Vertragsverlängerungen und Investitionen konnten wir den Mietern kurzfristig helfen», so Piffaretti.

Zu Streitfällen kam es laut Piffaretti von fast tausend Gesuchen zur Mietzinsreduktion nur in zwei oder drei Fällen, die nun vor Gericht verhandelt werden. «Selbst vor den Schlichtungsbehörden waren wir in weniger als zehn Fällen.»