Referenzzinssatz dürfte vorerst stabil bleiben

Mieter und Mieterinnen in der Schweiz können durchatmen. Im März dürfte es aller Voraussicht nach nicht zu einer weiteren Erhöhung des hypothekarischen Referenzzinssatzes kommen. Ein weiterer Mietzinsschock bleibt ihnen somit wohl vorerst erspart.

Im letzten Jahr stieg der Referenzzinssatz in zwei Schritten von 1,25 auf 1,75 Prozent. Manche Vermieter nahmen dies zum Anlass, um die Mieten markant zu erhöhen – zum Teil um über 10 Prozent.

Am nächsten Freitag steht die nächste der quartalsweise erfolgenden Publikation des Referenzzinssatzes durch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) an. Von der Nachrichtenagentur AWP befragte Ökonomen erwarten unisono keinen Anstieg.

Denn bei den Hypothekarzinsen, auf welchen der Referenzzinssatz basiert, gab es zuletzt eine Entspannung. Hintergrund waren die gesunkenen Inflationsraten und Hoffnungen auf baldige Zinssenkungen durch die Nationalbank.

Raiffeisen-Schweiz-Chefökonom Fredy Hasenmaile erwartet sogar im ganzen Jahr 2024 keine Veränderung beim Referenzzinssatz. Dazu sei der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz aller ausstehenden Hypotheken, der aktuell bei 1,69 Prozent liege, zu träge.

Zwar werde jede neu abgeschlossene Hypothek nach wie vor grundsätzlich teurer und dies ziehe den Durchschnittszinssatz nach oben. Aber die Differenz zum nächsten Schwellenwert (bei 1,875 %) sei hoch. Erst wenn dieser überschritten werde, folge die nächste Erhöhung.

Ähnlich tönt es bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB). «Wir gehen davon aus, dass der Anstieg des Referenzzinssatzes in diesem Jahr eine Pause einlegen wird», heisst es von diesem Institut.

Die SNB werde den Leitzins voraussichtlich gegen Ende des Jahres leicht senken. Damit würden sich nach Meinung der Zürcher Staatsbank die Saron-Hypotheken, die sich am SNB-Leitzins orientieren und inzwischen einen bedeutenden Teil des Hypothekarvolumens ausmachen, nicht mehr weiter verteuern. Diese hatten die vorangegangenen Erhöhungen massgeblich getrieben, da sie eins zu eins auf Änderungen des Leitzinses reagieren.

Claudio Saputelli von der UBS hält es derweil für sehr wahrscheinlich, dass der Referenzzinssatz bei 1,75 Prozent den vorläufigen Höhepunkt erreicht hat. Denn die Grossbank erwarte im laufenden Jahr drei Leitzinssenkungen der SNB nämlich im Juni im September und im Dezember jeweils um 0,25 Prozentpunkte. Dies dämpfe den durchschnittlichen Zinsanstieg bei den Hypotheken.

Doch es gibt auch andere Stimmen. «Eine Erhöhung bereits am 1. März ist zwar tatsächlich unwahrscheinlich», meint Thomas Stucki von der St. Galler Kantonalbank. Aber die Wahrscheinlichkeit sei hoch, dass es im Verlaufe des Jahres noch einmal zu einem Anstieg des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte komme. Denn Neuabschlüsse von Festhypotheken würden im Vergleich zu auslaufenden Hypotheken immer noch zu einem deutlich höheren Zinssatz gemacht.

Eine Entspannung bei den Geldmarkthypotheken gebe es erst mit einer allfälligen Leitzinssenkung der SNB. Und eine solche, so seine Überzeugung, werde auf sich warten lassen, meint Stucki. Noch weiter gehen die Prognosen für 2025 und danach auseinander. 2025 könnte sich der Anstieg des Referenzzinssatzes langsam fortsetzen, heisst es etwa bei der ZKB.

Dieser langsame Anstieg werde von den stetig auslaufenden Festhypotheken hervorgerufen. Sie seien häufig noch zu günstigen Konditionen abgeschlossen worden und würden nun zu höheren Zinsen refinanziert.

«Das erhöht den Durchschnittszinssatz allmählich, auf dem der Referenz-zinssatz beruht», so die ZKB. Nach Ansicht von UBS-Experte Saputelli müssen sich Mieterinnen und Mieter hingegen auch im kommenden Jahr nicht auf Mieterhöhungen einstellen.

Andere hingegen sehen entfernt am Horizont gar eine Senkung des Referenzzinssatzes auftauchen. Raiffeisen-Experte Hasenmaile etwa geht davon aus, dass die nächste Veränderung des Referenz-zinssatzes eine Senkung sein wird. «Aber erst Anfang 2026», wie er betont.