Hypo-Referenzzinssatz bleibt wohl stabil
Mieterinnen und Mieter müssen bis auf Weiteres keine höheren Wohnkosten befürchten. Der für die Mietpreisentwicklung relevante hypothekarische Referenzzinssatz dürfte bei der nächsten Publikation Anfang September auf dem aktuell tiefen Niveau verharren – und auch darüber hinaus.
Der Referenzzinssatz liegt seit September vergangenen Jahres wieder auf seinem historischen Tiefststand von 1,25 Prozent. Daran dürfte sich bei der nächsten Festsetzung durch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) am kommenden Dienstag, 1. September, kaum etwas ändern, wie die von der Nachrichtenagentur AWP befragten Ökonomen einhellig erwarten.
Zur Einordnung: Bei einem Anstieg des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte können Vermieter den Mietzins um 3 Prozent erhöhen. Bei der entgegengesetzten Entwicklung besteht für Mieterinnen und Mieter wiederum die Möglichkeit, eine Mietzinsreduktion von 2,9 Prozent einzufordern.
Ein noch tieferer Referenzzinssatz – und damit tiefere Wohnungsmieten – gilt unter den Ökonomen aber als sehr unwahrscheinlich. Dafür müsste der massgebliche Durchschnittszinssatz aller im Inland ausstehenden Hypotheken von zuletzt 1,31 Prozent auf unter 1,125 Prozent sinken.
Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile hält einen solchen Rückgang theoretisch betrachtet und bei unveränderten Bedingungen frühestens Mitte 2030 für möglich. Bis dahin dürfte sich die Schweizerische Nationalbank (SNB) allerdings von der Nullzinspolitik verabschiedet und die Leitzinsen bereits wieder angehoben haben, sagte Hasenmaile.
Fabian Waltert von der UBS verwies zudem darauf, dass der erforderliche Durchschnittszinssatz selbst während der Negativzinsphase in den Jahren 2015 bis 2022 nie erreicht wurde. Auch Ursina Kubli, Leiterin Immobilien Research der ZKB, sieht in der aktuellen Zinssituation keinen weiteren Spielraum nach unten.
Damit stellt sich die Frage, wann Mieterinnen und Mieter in der Schweiz erstmals wieder mit einem Schreiben des Vermieters über eine Mietzinserhöhung rechnen müssen. Die Antwort darauf hängt letztlich von der SNB und dem Zeitpunkt ihrer nächsten Zinserhöhung ab.
Im Basisszenario der befragten Ökonomen dürfte dies noch einige Zeit dauern: Die UBS erwartet einen Anstieg des Referenzzinssatzes auf 1,5 Prozent erst Ende 2027, die ZKB gar erst Ende 2028.
Für einen höheren Referenzzins sind gemäss Hasenmailes Berechnungen zwei Leitzins-Erhöhungen durch die SNB notwendig. Eine Erhöhung sei daher ab der zweiten Hälfte 2028 möglich.
Die Prognosen die Ökonomen stehen unter dem Vorbehalt, dass sich das wirtschaftliche Umfeld nicht wesentlich verändert. Eine weitere Eskalation des Konflikts im Mittleren Osten und ein erneuter Anstieg der Energiepreise könnten die Inflationserwartungen steigen lassen und damit Zinserhöhungen der SNB früher wieder auf die Agenda bringen.
In einem solchen Szenario könnte der Referenzzinssatz laut UBS bereits ab Mitte 2027 auf 1,5 Prozent steigen. Die ZKB hält einen früheren Anstieg ebenfalls für möglich, falls die SNB die Leitzinsen früher und stärker anhebt als erwartet. Auch ein weltweiter KI-Produktivitätsschub mit einer kräftigen Konjunkturerholung könnte laut Hasenmaile zu einer früheren Zinswende und damit am Ende zu teureren Mieten führen.
