Wohn-Experte: «Günstige Mieten allein lösen das Problem nicht»
Der Berner Wohnungsmarkt bleibt angespannt. Wohnexperte Giorgio Albisetti spricht über Regulierung, Investitionen und den dringend benötigten Wohnungsbau.
Der Druck auf den Berner Mietmarkt steigt. Giorgio Albisetti, CEO der Von Graffenried Gruppe, erklärt, weshalb Regulierung verhindert, dass mehr Wohnungen geschaffen werden, warum Investoren nicht einfach «die anderen» sind und weshalb Bern aufpassen muss, nicht jene Menschen zu verlieren, die die Stadt mitfinanzieren.
Bern ist begehrt. Vielleicht sogar zu begehrt. Wer hier wohnt, weiss, weshalb: Die Stadt ist überschaubar, begrünt, lebendig, gut erschlossen und bietet viel Lebensqualität. Velostrassen, verkehrsberuhigte Quartiere, kostenlose Freibäder, vergleichsweise günstige Hallenbäder.
All das macht Bern zu einem Ort, an dem viele Menschen leben möchten. Genau darin liegt für Giorgio Albisetti ein Grund für den Druck auf den Wohnungsmarkt.
«Bern ist enorm attraktiv. Da ist es logisch, dass viele Menschen hier wohnen wollen», sagt der CEO der Von Graffenried Gruppe. Wenn die Nachfrage steige, das Angebot aber nicht im gleichen Tempo wachse, gerate der Markt unter Druck.
«Wie in der Marktwirtschaft üblich, steigen dann die Preise. Das gilt eben auch fürs Wohnen.»
«Regulierung bringt keine einzige neue Wohnung»
Dass steigende Mieten politisch unpopulär sind, versteht Albisetti. Nur zweifelt er daran, dass die politisch gewählten Mittel wirklich helfen. Als Beispiel nennt er die neu eingeführte Formularpflicht bei Mietbeginn. «Das bringt vor allem administrativen Aufwand», sagt er. «Aber keine einzige neue Wohnung.»
Macht es sich die Immobilienbranche damit nicht etwas zu einfach? Albisetti schüttelt den Kopf. Genau das sei der entscheidende Punkt: Regulierung allein führt nie zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt.
Die Politik müsse Bauen zügiger und unbürokratischer ermöglichen. Auch der politisch nett gemeinte Versuch der Stadt, durch den Kauf von Liegenschaften Einfluss auf den Wohnungsmarkt zu nehmen, sei illusorisch. «Aufgrund der schieren Grösse des Immobilienmarkts wird dies kaum gelingen.»
Gemeinnütziger Wohnraum sei wichtig, betont Albisetti. Wenn die Stadt Bauland im Baurecht abgebe, den Baurechtszins tief ansetze und die Vergabe der Wohnungen in Kostenmiete fordere, entstehen relativ gesehen günstige Mieten.
«Aber Baukosten bleiben nun mal Baukosten.» Die Bewilligungsbehörden haben ausserdem hohe Anforderungen an Architektur, Lärmschutz, Energie, Heizung, Brandschutz, Statik, etc. Dazu kämen Auflagen, Verfahren und Einsprachen. «All das kostet Geld, viel Geld.»
Im Rahmen des gemeinnützigen Wohnungsbaus komme ein weiterer Punkt hinzu: Der Kreis der Berechtigten müsse definiert, kontrolliert und regelmässig überprüft werden. Wer darf in einer solchen Wohnung wohnen?
Gibt es Mindestbelegungsvorschriften? Wer erfüllt die Kriterien noch? Und was geschieht, wenn sich Einkommen oder Lebenssituation verändern? «Auch dieser Kontrollaufwand ist erheblich», sagt Albisetti.
«Und er verschwindet nicht nach dem Einzug, sondern bleibt dauerhaft bestehen.»
Investoren sind nicht einfach «die anderen»
In der Diskussion um faire Mieten fällt häufig der Begriff Kostenmiete. Gemeint ist ein Modell, bei dem sich der Mietzins an den effektiven Kosten orientiert: Finanzierung, Unterhalt, Verwaltung, Rückstellungen, etc. Mithin darf der Vermieter die tatsächlichen Kosten decken; dies jedoch ohne Gewinnerzielungsabsicht.
Die Marktmiete hingegen richtet sich danach, was für eine vergleichbare Wohnung an vergleichbarer Lage erzielt werden kann. Sie ist dynamisch und kann je nach wirtschaftlicher Lage, Wohnungsnachfrage und Standort variieren.
Albisetti macht ein Beispiel: «Wenn ein Gebäude inklusive Hypotheken, Unterhalt, Verwaltung und Rückstellungen rechnerisch eine Monatsmiete von 1600 Franken pro Wohnung zulässt, wäre das die Kostenmiete. Wenn vergleichbare Wohnungen in der Umgebung aber für 2100 Franken vermietet werden können, wäre das eine Marktmiete.»
Wenn Investoren abspringen, verlieren alle
Für gemeinnützige Wohnbauträger könne die Vorgabe einer Kostenmiete interessant sein. Für private Investoren sei sie jedoch nur begrenzt attraktiv. Und hier werde es kompliziert. Denn hinter privaten Investoren stünden nicht nur anonyme Immobilienfirmen, sondern oft auch Pensionskassen.
«Diese Investoren sind am Ende auch wieder wir alle», sagt Albisetti. «Unsere Gelder liegen bei Pensionskassen, und wir erwarten, dass sie sicher und rentabel angelegt werden. Wir alle wollen unser Alterskapital bestmöglich verzinst haben.»
Wenn mit der Vermietung einer Wohnung also nur gerade die Kosten gedeckt werden, eine angemessene Rendite somit ausgeschlossen ist, ist dies für klassische Investoren unattraktiv.
«Dann investieren sie erst gar nicht oder ziehen sich aus Regionen zurück. Und damit verliert die Stadt wichtige Bauinvestoren.»
Für Albisetti wäre das eine gefährliche Entwicklung. Denn wenn Investitionen ausbleiben, entstehen nicht nur zu wenige neue Wohnungen. Auch der Bestand leidet. «Wenn niemand mehr investieren will, zerfällt eine Stadt», sagt er.
«Und mit ihr nicht nur die Wohnungen, sondern auch das Gewerbe.» Eine Stadt brauche Erneuerung, Sanierungen, Umbauten und Neubauten. Diese Investitionen generierten Arbeit für Planer, Handwerker, Bauunternehmen und lokale Betriebe.
«Auf diese Art generiert der Franken substanziell Wertschöpfung», sagt Albisetti. «Das darf man nicht unterschätzen.»
Differenz zwischen Bestandesmieten und Angebotsmieten
Eine weitere Herausforderung des Immobilienmarkts sei die Schere, die sich zwischen alten Bestandesmieten und neuen Wohnungsmieten öffne. Neue Wohnungen seien teurer, weil Bauen generell immer teurer werde.
Wer heute günstig wohne, ziehe deshalb oft nicht mehr um. Selbst dann nicht, wenn die Wohnung eigentlich nicht mehr zur Lebenssituation passe. «Der Gap zur Bestandesmiete wird immer grösser», sagt Albisetti. «Darum bleiben viele Menschen, wo sie sind.»
Das blockiere eine zusätzliche Bewegung im Markt. Ferner gelte folgendes: Ausgeschriebene Mieten seien nicht zwingend die Mieten, die am Ende tatsächlich bezahlt würden. «Ausschreibungspreise sind nicht immer abgeschlossene Mietzinse; dies v.a. im höheren Preissegment», betont Albisetti.
Bei privaten Vermietern gebe es manchmal noch Verhandlungsspielraum. Institutionelle Eigentümer hingegen verfolgen andere Vermietungsstrategien. «Gewisse institutionelle Vermieter lassen Wohnungen lieber leer, als infolge reduzierter Mietzinse Neubewertungen zu riskieren.»
Dahinter stünden die Grundsätze der Rechnungslegung: Wenn die Miete tiefer festgelegt werde, habe dies negative Auswirkungen auf den Gesamtwert einer Liegenschaft. «Gerade bei Pensionskassen ist das letztlich auch nicht im Sinne von uns allen.»
Mehr Fläche, gleicher Boden
Nicht nur der Markt habe sich verändert, auch das Wohnen selbst. Menschen beanspruchen heute mehr Fläche als früher. Was vor einer Generation noch normal war – zwei Kinder in einem Zimmer –, gelte heute in vielen Familien als kaum mehr zumutbar.
Dazu komme seit der Pandemie der Wunsch nach einem separaten Arbeitszimmer. «Wir leben konstant auf grösserem Fuss», sagt Albisetti. «Der Boden hat sich aber nicht vermehrt.» Weil grosse Neubauwohnungen aufgrund der hohen Baukosten für viele kaum bezahlbar seien, würden zunehmend kleinere Wohnungen geplant und gebaut.
Das wiederum entspreche nicht immer den tatsächlichen Bedürfnissen. Eine naheliegende Antwort wäre Verdichtung. Doch auch diese sei in Bern oft schwierig. Albisetti verweist auf lange Verfahren, Einsprachen, Denkmalschutz oder Vorgaben der Stadtbildkommission, deren Argumente es abzuwägen gilt.
Dazu kämen private Einsprachen wegen Schattenwurf oder andere Verzögerungen. «Ich kenne ein Beispiel, bei dem zwischenzeitlich die Bauprofile saniert werden mussten, weil sie schon so lange stehen!» Für ihn ist klar: Wer mehr Wohnraum will, muss Verfahren beschleunigen und Verdichtung ermöglichen.
«Kein Grundrecht auf Wohnen am Breitenrainplatz»
Am Ende landet das Gespräch bei einer heiklen Frage: Für wen soll Bern eigentlich Wohnraum bieten? Für Albisetti ist klar, dass die Stadt Wohnungen für unterschiedliche soziale Schichten braucht. Günstige Wohnungen, gemeinnützige Wohnbauträger und soziale Durchmischung seien wichtig.
Aber genauso brauche es neuen Wohnraum für Menschen mit höheren Einkommen. Das klingt politisch heikel. Albisetti bleibt dabei. «Nur weil jemand in der Stadt Bern geboren ist und hier sein Leben verbringen möchte, hat er nicht automatisch ein Grundrecht auf eine grosse, günstige Wohnung am Breitenrainplatz», sagt er.
Es habe immer bevorzugte Lagen gegeben, die teurer seien als andere. Das sei nicht nur Ausfluss des geringen Angebots, sondern wirke sich auch auf die Stadtfinanzen aus. Menschen mit höheren Einkommen zahlten mehr Steuern, kauften beim lokalen Gewerbe ein und unterstützten Kultur, Clubs und Vereine.
«Auch diese Menschen braucht eine Stadt», sagt Albisetti. «Man müsse auch für sie Wohnraum schaffen, sonst wandern sie in die Agglomeration ab.»
Sein Fazit ist somit ein Plädoyer für eine differenzierte Betrachtungsweise. Wer günstige Mieten wolle, erreiche dies nicht mit mehr Regulierung. Vielmehr müsse das Zusammenspiel zwischen Baukosten, Verfahren, Renditen, Pensionskassen, Flächenverbrauch und Verdichtung verstanden werden.
«Regulierung allein entspannt keinen Mietmarkt», sagt Albisetti. «Will man günstigere Mieten, braucht es letzten Endes zusätzlichen Wohnraum. Diesen will aber keiner in seiner Nachbarschaft.»
