Welchen Schadenersatz bekommen Immobilienkäufer bei Mängeln?
Wer ein Haus oder eine Wohnung erwirbt, kann die Katze im Sack kaufen. Im schlimmsten Fall bleibt nur, den Verkäufer auf Schadenersatz zu verklagen. In einem Streit um die Berechnung zeichnet sich am BGH nun eine verbraucherfreundliche Lösung ab.
Das Wichtigste in Kürze
- Neue Wohneigentümer können Schadenersatz-Ansprüche gegen den Immobilienverkäufer wohl auch künftig in Höhe der schätzungsweise entstehenden Kosten geltend machen und müssen nicht selbst mit viel Geld in Vorleistung treten.
Die zuständigen Richter des (BGH) wollen in dieser Frage ihrer bisherigen Linie treu bleiben, wie sich in einer Verhandlung in Karlsruhe am Freitag (26. Februar) abzeichnete. Das halten sie rechtlich für möglich, obwohl ein anderer BGH-Senat neuerdings einen eigenen Weg geht. Die Entscheidung soll am 12. März verkündet werden. (Az. V ZR 33/19)
In dem Fall aus Nordrhein-Westfalen verlangen die neuen Eigentümer voraussichtliche Kosten von rund 12.000 Euro, damit sie ein Feuchtigkeitsproblem im Schlafzimmer selbst in Angriff nehmen können. Zuvor hatten sie den Verkäufer der 2014 erworbenen Eigentumswohnung vergeblich aufgefordert, die Schäden zu beheben.
Ein Vorschuss ist im Kaufrecht nicht vorgesehen. Bisher war deshalb in der Rechtsprechung allgemein anerkannt, dass als Schadenersatz die sogenannten fiktiven Kosten zugesprochen werden können - also soviel Geld, wie für die Arbeiten voraussichtlich zu bezahlen ist. Auch im Streit zwischen Mieter und Vermieter wird das so gehandhabt.
Das Problem: In einem anderen Rechtsbereich, dem Werkvertragsrecht, hat sich der dafür zuständige BGH-Senat 2018 von dieser Linie verabschiedet. Die Richter dort haben es unter anderem mit Fällen zu tun, in denen ein Architekt dem Bauherren Schadenersatz schuldet. Sie sind der Ansicht, dass die fiktive Berechnung hier zu einer Überkompensation führen kann - zum Beispiel, wenn versehentlich gelbe statt blauen Fliesen verlegt wurden und der Bauherr das am Ende so belässt, aber trotzdem das Geld für einen Austausch einstreicht. Deshalb können hier in der Regel nur noch die tatsächlichen Kosten verlangt werden, dafür müssen die Arbeiten abgeschlossen sein.
Der für den Immobilienkauf zuständige Senat hatte den Fall aus NRW vor knapp einem Jahr schon einmal verhandelt - und im Ergebnis gemeint, sich nicht über die Rechtsprechung der Kollegen hinwegsetzen zu können. Damals erwogen die Richterinnen und Richter, den Grossen Senat für Zivilsachen anzurufen, um am BGH senatsübergreifend eine einheitliche Linie zu bestimmen. Nach einem Austausch mit dem anderen Senat sieht es nun aber so aus, als ob sich die Positionen versöhnen lassen, wie die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann sagte.
