Immobilien: Worauf kommt es bei Mietzinserhöhungen wirklich an?
Veränderungen am Mietpreis sind keine Seltenheit. Wir fassen zusammen, welche Faktoren eine Mietzinserhöhung bedingen.
Das Wichtigste in Kürze
- Mietzinsveränderungen erfolgen angesichts der aktuellen Wirtschaftslage oft gegen oben.
- Damit eine Mietzinserhöhung durchgesetzt werden darf, braucht es Voraussetzungen.
- Eine Erhöhung darf z.b. dann erfolgen, wenn der Referenzzinssatz steigt.
- Auch Renovationen und Umbauten, sowie gestiegene Betriebskosten führen zur Erhöhung.
Viele haben es schon erlebt: Man lebt schon seit einiger Zeit in derselben Mietwohnung und plötzlich flattert ein Brief der Vermieterschaft ins Haus – «Mietzinserhöhung». Die vier gängigsten Gründe, die dabei angeführt werden: Allgemeine Kostensteigerungen, Erhöhung des Referenzzinssatzes, Teuerung oder die Anpassung an Orts- und Quartierüblichkeiten. Doch was bedeuten diese Begründungen konkret? Ein Überblick.
Allgemeine Kostensteigerungen
Ganz grundsätzlich bezeichnen allgemeine Kostensteigerungen den Anstieg von bestimmten Ausgaben auf Seiten der Vermieterschaft. Konkreter kann sich dies auf erhöhte Unterhalts- und Verwaltungskosten, Gebühren, Versicherungsprämien, Liegenschaftssteuern oder ähnliche Ausgaben beziehen. Steigen diese Kosten beispielsweise aufgrund einer Teuerung an, darf die Vermieterschaft diese Kostensteigerung unter bestimmten Bedingungen an die Mieterschaft weiterverrechnen.
Die zugelassenen Prozentsätze, mit denen die Vermieterschaft diese Kostensteigerungen an die Mieterinnen und Mieter weiterverrechnen dürfen, werden von den lokalen Schlichtungsbehörden festgelegt und sind überwiegend davon abhängig, wie viele Nebenkosten mit dem Mietvertrag bereits abgegolten sind und wie alt die Liegenschaft ist.
Im Falle von allgemeinen Kostensteigerungen gilt jedoch überwiegend: Je älter die Liegenschaft, desto wahrscheinlicher ist es, dass die Kosten für den Unterhalt auf Seiten der Vermieterschaft ansteigen und dadurch eine Mietzinserhöhung für die Mieterschaft anfallen kann.
Referenzzinssatz
Der Referenzzinssatz bezeichnet den durchschnittlichen Zinssatz, mit dem die Hypotheken auf schweizerische Liegenschaften verzinst werden. Dieser wird quartalsweise vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) bekanntgegeben. Nicht zu verwechseln mit dem Leitzins. Steigen die Hypothekarzinsen in der Schweiz, so ist anzunehmen, dass in der Folge auch der Referenzzinssatz steigt. Ist dies der Fall, so hat die Vermieterschaft das Recht, die Miete entsprechend nach oben zu korrigieren. Doch dasselbe gilt auch im Falle einer Senkung des Referenzzinssatzes. Wird dieser gesenkt, hat die Mieterschaft grundsätzlich Anspruch auf eine Mietzinssenkung. Allerdings ist dies nur der Fall, wenn die aktuelle Miete auf einem höheren Referenzzinssatz basiert.
Doch auch dann ist noch Vorsicht geboten. Allgemeine Kostensteigerungen oder ein Teuerungsausgleich können den Anspruch auf eine Mietzinsanpassung nichtig machen, oder sogar eine Mietzinserhöhung rechtfertigen, obwohl der Referenzzinssatz gesenkt wurde.
Teuerung
Der Begriff der Teuerung bezeichnet einen Anstieg des Preisniveaus in der Schweiz. Konsumgüter aus dem Haushalt werden infolgedessen teurer und Schweizer Konsument:innen bekommen für dieselbe Menge Geld nun weniger Produkte. Dies wirkt sich auch unmittelbar auf die Mietpreise aus. Passt die Vermieterschaft nämlich ihr investiertes Kapital in eine Liegenschaft der Teuerung an, so darf sie 40 Prozent dieser Kosten an die Mieterschaft weiterverrechnen.
Anpassungen an Orts- und Quartierüblichkeiten
Entspricht der aktuelle Mietzins eines Objektes nicht dem von vergleichbaren Wohnungen aus demselben Quartier, so kann die Vermieterschaft auf Basis von Anpassungen an die Orts- und Quartierüblichkeiten eine Mietzinserhöhung geltend machen. Dies bedingt jedoch einen ausführlichen Nachweis der Vermieterschaft. Für die Beurteilung des Anspruches müssen mindestens fünf Mietobjekte vorgewiesen werden, die hinsichtlich Grösse, Lage, Ausstattung, Bauperiode und Zustand mit dem eigenen Mietobjekt vergleichbar sind. Überdies sind weitere Mietobjekte derselben Vermieterschaft von dem Vergleich ausgenommen.
Mietzinsanpassungen sind eine komplexe Angelegenheit – für die Vermieterschaft sowie die Mietparteien. Oft stecken komplexe Wechselwirkungen aus wirtschaftlichen Entwicklungen und gesetzlichen Rahmenbedingungen dahinter, die für Laien schwer nachvollziehbar sind. Ein fundiertes Verständnis über die häufigsten Gründe und deren Rechtfertigung hilft den Beteiligten, angemessen auf Anpassungen zu reagieren und ein faires Mietverhältnis zu wahren.
