Zürich: Acht Miet-Mythen im Check
Drei Nachmieter stellen, Möbelübernehmen oder wegen Hundegebells um die Wohnung fürchten: Rund ums Mietrecht halten sich hartnäckige Mythen. Was stimmt?
Wohnen in Zürich leicht gemacht: «Tsüri.ch» räumt mit hartnäckigen Miet-Mythen auf.
1. Du suchst dringend eine Wohnung und wirst endlich fündig. Doch im Inserat wird verlangt, dass du die Einrichtung der Vormieterin für viel Geld abkaufen musst – dabei willst du das gar nicht.
Dann musst du auf den Deal auch nicht eingehen. Zwar ist der Handel von Möbeln zwischen Mieterinnen und Mietern grundsätzlich nicht verboten. Es ist aber nicht zulässig, den Abschluss des Mietvertrags an den Kauf von teuren Einrichtungsgegenständen zu koppeln. Auch einen offensichtlich überhöhten Preis für Einrichtungsgegenstände musst du nicht akzeptieren.
2. Obwohl Haustiere ausdrücklich erlaubt sind, kann dich dein Vermieter aus der Wohnung schmeissen, weil dein Hund mal bellt oder deine Katze ins Treppenhaus entwischt.
Ja, auch wenn Haustiere erlaubt sind, müssen Mietende auf die Nachbarschaft Rücksicht nehmen. Eine Kündigung wegen einer Pflichtverletzung setzt aber grundsätzlich eine erhebliche Störung voraus. In der Regel muss die Vermieterschaft die Mieterschaft zunächst schriftlich abmahnen.
Erst wenn die Störung trotz Mahnung weitergeht und die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird, kann gekündigt werden. Ein Hund, der ab und an bellt, oder eine Katze, die einmal ins Treppenhaus huscht, reicht dafür normalerweise nicht.
3. Du glaubst, die Miete deiner neuen Wohnung ist zu hoch, deshalb überlegst du dir, den Anfangsmietzins anzufechten. Eine Kollegin rät dir davon ab: Die Chancen sind gering und am Schluss verspielst du es dir noch mit deinem neuen Vermieter.
Wenn die neue Miete mindestens 10 Prozent höher ist als die Vormiete, kann das ein Grund sein, die Anfangsmiete anzufechten. Bei einer deutlich höheren Erhöhung spricht sogar einiges dafür, dass die neue Miete missbräuchlich sein könnte.
Wie hoch deine Erfolgschancen sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Die Vermieterschaft kann zum Beispiel argumentieren, dass 3000 Franken für vergleichbare Wohnungen im Quartier üblich sind. Wichtig ist, dass du rasch handelst: Die Anfangsmiete kannst du nur in den ersten 30 Tagen nach der Übernahme der Wohnung anfechten.
4. Du weisst von deiner Vormieterin, dass deine neue Wohnung früher 2400 Franken im Monat gekostet hat. Jetzt verlangt der Vermieter für dieselbe Wohnung 3000 Franken. Er nennt das Argument der «Quartierüblichkeit».
Viele Vermieterinnen und Vermieter drohen mit dem Begriff der «Orts- und Quartierüblichkeit». Und tatsächlich gilt ein Mietzins in der Regel nicht als missbräuchlich, wenn die Vermietung eine ungenügende Rendite erzielen würde oder diese bei älteren Gebäuden im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mieten liegt.
Dafür müssen aber hinsichtlich Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode vergleichbare Wohnungen herangezogen werden, was nicht immer einfach ist. Eine Erhöhung von 2400 auf 3000 Franken entspricht 25 Prozent.
Das heisst daher noch nicht automatisch, dass die 3000 Franken unzulässig sind – aber auch nicht, dass sie wegen der angegebenen Begründung der Orts- und Quartierüblichkeit automatisch erlaubt sind. Bei einer neuen Wohnung kann die Anfangsmiete unter bestimmten Voraussetzungen angefochten werden.
5. Die Wände in deiner neuen Wohnung haben Löcher vom Vormieter. Du bist dir unsicher, ob du das alles reparieren musst.
Das musst du nicht. Für Schäden, die bereits bei deinem Einzug entstanden sind, bist grundsätzlich nicht du verantwortlich.
Wichtig ist aber, dass du solche Mängel bei der Wohnungsübernahme sofort ins Einzugsprotokoll aufnehmen lässt oder innerhalb von 10 Tagen nach Einzug in einer Mängelliste an die Vermietung festhältst. Am besten machst du zusätzlich Fotos.
6. Du möchtest ausserhalb der Kündigungsfrist von drei Monaten ausziehen. Deine Vermieterin verlangt, dass du drei Nachmieterinnen und Nachmieter stellst.
Das ist nicht nötig. Eine geeignete Person reicht grundsätzlich aus. Laut Gesetz bist du bei einem vorzeitigen Auszug von deinen Verpflichtungen befreit, wenn du mindestens eine «zumutbare und zahlungsfähige Ersatzmieterin» vorschlägst, welche zudem bereit ist, deinen Mietvertrag zu übernehmen. Es ist aber nie verkehrt, mehrere interessierte Nachmieterinnen oder Nachmieter zu stellen.
Lehnt die Vermieterin eine geeignete und zahlungsfähige Person ab, hat dich die Vermieterin trotzdem aus dem Mietvertrag zu entlassen und du musst nicht bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin weiterzahlen.
7. Eine längere Reise steht an. Während deiner Abwesenheit willst du dein Zimmer untervermieten. Dafür brauchst du die Erlaubnis des Vermieters.
Ja, grundsätzlich brauchst du die Zustimmung der Vermieterschaft. Aber: Sie darf die Untervermietung nicht einfach nach Belieben verbieten, sondern nur aus bestimmten Gründen verweigern. Etwa wenn du die Bedingungen der Untermiete nicht bekannt gibst, die Untermiete missbräuchlich ist oder der Vermieterschaft wesentliche Nachteile entstehen.
Letzteres betrifft aber vor allem Geschäftsmieten. Beispielsweise wenn du ein Gewerbelokal untervermietest und die neue Mieterin ein Restaurant ohne Patent betreibt.
8. Die Kisten sind bereits im neuen Daheim, die leere Wohnung geputzt. Bei der Wohnungsübergabe hält dir dein Vermieter ein ausführliches Protokoll zum Unterschreiben hin. Dort findest du auch Schäden, die nicht von dir sind.
Aufgepasst: Du bist nicht verpflichtet, ein Übergabeprotokoll zu unterschreiben. Insbesondere dann nicht, wenn du mit den darin festgehaltenen Mängeln nicht einverstanden oder dir über mögliche Kostenfolgen im Unklaren bist.
Du kannst auch verlangen, dass für die strittigen Punkte im Protokoll ein Vorbehalt angebracht wird. Die eigentliche Abgabe der Wohnung erfolgt bereits durch die Rückgabe der Schlüssel.
*Alle Mythen wurden inhaltlich vom Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz überprüft.
Hinweis
Dieser Artikel aus dem «Tagblatt Zürich» ist zuerst bei «Tsüri.ch» erschienen.
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