Der Gemeinderat informiert
WEISUNG 19/2018 DES STADTRATES: ÖFFENTLICHER GESTALTUNGSPLAN «UNTERE FARB», USTER, FESTSETZUNG
Uster, 6. November 2018 Nr. 19/2018 V4.04.70
Zuteilung: KPB
Der Stadtrat beantragt dem Gemeinderat, gestützt auf § 88 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) sowie Art. 19 Abs. 1 lit. c der Gemeindeordnung vom 25. November 2007, folgenden Beschluss zu fassen:
1. Der öffentliche Gestaltungsplan «Untere Farb», Uster, bestehend aus
- Vorschriften mit Art. 1–15 vom August 2015
- Situationsplan 1:500 vom August 2015
wird festgesetzt.
2. Der Bericht zu den Einwendungen vom August 2015 wird genehmigt.
3. Vom Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV) vom
September 2018 wird zustimmend Kenntnis genommen.
4. Der kommunale Siedlungsplan vom 7. April 1984 wird im Bereich des Gestaltungs- planperimeters den aktuellen Gegebenheiten angepasst und gemäss Situation 1:10 000 vom August 2015 der östliche Arealteil als «schutzwürdiges Ortsbild» bezeichnet.
5. Der Zonenplan 1998 wird im Bereich des Gestaltungsplanperimeters den aktuellen
Gegebenheiten angepasst und gemäss Situationsplan 1:5000 vom August 2015 der westliche Arealteil der «Freihaltezone» und der östliche Teil der «Kernzone, Kirchuster, Lärmempfindlichkeitsstufe III» zugewiesen.
6. Der Stadtrat wird ermächtigt, Änderungen am Gestaltungsplan in eigener Zuständigkeit vorzunehmen, sofern sie sich als Folge von Auflagen im Genehmigungsverfahren oder von Entscheiden im Rechtsmittelverfahren als notwendig erweisen. Solche Beschlüsse sind öffentlich bekanntzumachen.
7. Das Grundstück mit einem Buchwert von 4 431 450 Franken wird vom Finanz- ins
Verwaltungsvermögen transferiert.
8. Die Vorlage untersteht der Volksabstimmung.
9. Mitteilung an den Stadtrat zum Vollzug.
Referent des Stadtrates: Abteilungsvorsteher Bau, Stefan Feldmann
GESCHÄFTSFELD / LEISTUNGSGRUPPE STADT- UND VERKEHRSPLANUNG
A Strategie
Leitbild
Uster als attraktiver Wohnstandort mit hoher Naherholungsqualität
Strategischer Schwerpunkt Nr. 2 und 3
9/2018 | Seite 3/16 Dem Stadtzentrum zu überschaubaren Lebensräumen mit durchmischter Nutzung und eigener Identität verhelfen. Die Stadt Uster gewährleistet die sorgfältige Pflege ihrer Grünräume, schafft entlang dem Aabach Erholungsgebiete und unterstützt Private in der Realisierung neuer, hochwertiger Wohnräume und Gewerbezonen.
Strategisches Ziel Uster setzt den Schwerpunkt auf die Entwicklung von Gebieten mit durchmischter Nutzung und schafft durch raumplanerische Instrumente günstige Rahmenbedingungen für Private und Unternehmen zur Realisierung von hochwertigem Wohnraum und zur Schaffung von Gewerbezonen. Uster geht sorgfältig mit seinen Grünund Naturräumen um.
Massnahme
B NPM: Wirkungs- und Leistungsziel, das mit Antrag verfolgt wird
Bestehend
Interdisziplinär und fachlich fundierte, auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Stadtentwicklung unter Einbezug sozialer, wirtschaftlicher und ökologischer Sichtweisen.
Neu
-
B1 Leistung, die mit diesem Antrag erbracht werden soll
Bestehend
Sondernutzungspläne/Gebietsentwicklung/Projektmanagement (P)
Neu
-
B2 Indikator, der zur Messung der Zielerreichung verwendet werden soll
Bestehend
-
Neu
-
B3 Kennzahl/en, die aufgrund dieses Antrages aufgenommen werden
Bestehend
-
Neu
-
B4 Finanzen (inkl. allf. Personalkosten), die aufgrund dieses Antrages benötigt werden
Einmalig Investitionsrechnung
Fr. 4 431 450 (Transfer Finanz- in das Verwaltungsvermögen)
Einmalig Laufende Rechnung
Fr. 2 885 046 (voraussichtlicher Buchverlust)
Folgekosten total - davon Kapitalfolgekosten - davon übrige Mehrkosten
Fr. Fr. (kein Bestandteil Globalkredite) Fr. im Globalkredit ab Jahr einzustellen (Mehrkosten = übrige Folgekosten ./. Erträge Globalkredit)
B5 Personal, welches aufgrund dieses Antrages benötigt wird
Veränderung Begründung bei Veränderung:
keine
C Bemerkungen zu Konzepten, anderen bestehenden Dokumenten, Grundlagen etc
A. Ausgangslage
An der Sitzung vom 8. Februar 2016 setzte der Gemeinderat den öffentlichen Gestaltungsplan «Untere Farb» mit 21 : 7 Stimmen fest (Antrag des Stadtrats 45/2015). Gegen diesen Beschluss wurde das Volksreferendum ergriffen. An der Volksabstimmung vom 21. Mai 2017 sprachen sich 5445 Stimmberechtigte für und 3790 gegen den Gestaltungsplan aus. Bereits am 2. Mai 2017 reichte ein Rekurrent beim Bezirksrat Uster einen Rekurs in Stimmrechtssachen ein. In diesem beantragte er, es sei die Volksabstimmung vom 21. Mai 2017 betreffend den öffentlichen Gestaltungsplan «Untere Farb» zu sistieren und es sei das Geschäft anschliessend, unter dem ausdrücklichen Hinweis auf die finanziellen Folgen der erforderlichen Umbuchung der Liegenschaft vom Finanzvermögen in das Verwaltungsvermögen, dem Volk erneut zur Abstimmung vorzulegen. Eventualiter stellte er das Begehren, es sei die Stadt Uster zu verpflichten, mit dem Kreditantrag für die Realisierung des geplanten Vorhabens das Volk ausdrücklich auf die finanziellen Folgen der erforderlichen Umbuchung der Liegenschaft vom Finanzvermögen in das Verwaltungsvermögen aufmerksam zu machen. Mit Beschluss vom 5. April 2018 hiess der Bezirksrat den Rekurs gut und hob die Volksabstimmung vom 21. Mai 2017 auf. Die Stadt Uster wurde aufgefordert, die Volksabstimmung zu wiederholen. In der Abstimmungsweisung seien die Stimmberechtigten über die Konsequenzen der Zonenänderung und die unumstrittene Umbuchung vom Finanz- ins Verwaltungsvermögen sowie die Tatsache, dass das Verwaltungsvermögen nicht ohne weiteres verwertbar und pfändbar ist, zu informieren. In aufsichtsrechtlicher Hinsicht wurde die Stadt verpflichtet, die Stimmberechtigten über die Entwicklung der Bewertung des Grundstücks «Untere Farb» (inkl. Ab- und Aufwertungen) sowie über die angefallenen Planungsaufwendungen zu informieren.
Aufgrund der neuen finanziellen Rahmenbedingungen (vgl. nachfolgend «Finanzielles») ist der öffentliche Gestaltungsplan «Untere Farb» dem Gemeinderat nochmals zur Festsetzung zu unterbreiten.
Raumplanerische Aspekte des bezirksrätlichen Entscheids
Im Zonenplan 1984 legte der Gemeinderat für das Gebiet der «Unteren Farb» eine Reservezone fest. 1998 wurde die im Zonenplan weiss dargestellte Reservezone durch den Gemeinderat mit einer Schraffur überlagert und in der Legende neu als «Bauzone mit Gestaltungsplanpflicht» (öffentlicher Gestaltungsplan erforderlich) bezeichnet. Die Weisung wurde mit nachfolgender Erklärung ergänzt: «Was die vorgesehene Bauzone mit Gestaltungsplan betrifft, präzisiert die parlamentarische Raumplanungskommission den Zweck in der Erhaltung der bestehenden Nutzweise, einer angemessenen Erweiterung sowie der guten Einordnung der Bauten und Anlagen.» Um was für eine Bauzone es sich handelt (Kernzone, Wohnzone, Gewerbezone, Zone für öffentliche Bauten und Anlagen) wurde weder im Zonenplan noch in der Bauordnung deklariert. Entdeckt wurde die Diskrepanz im Rahmen der Genehmigung der Planungsvorlage durch den Regierungsrat. Mit Beschluss Nr. 45 vom 6. Januar 1999 stellte der Regierungsrat fest, dass für die rechtmässige Umsetzung der Festlegungen im Zonenplan die Bauordnung zwingend durch entsprechende Bestimmungen ergänzt werden müsse. Die Stadt Uster wurde in der Folge eingeladen, diesem Anliegen bei der nächsten Revision der Nutzungsplanung Rechnung zu tragen, was mit der an der Volksabstimmung vom 21. Mai 2017 vorgelegten Anpassung des Zonenplanes mit der Bezeichnung der Kernzone für den östlichen Teil des Areals und der Freihaltezone für die westlich daran anstossende «Farbwiese» erfolgte. Da nun der Bezirksrat entgegen der Interpretation des Stadtrates beschlossen hat, dass es sich im vorliegenden Fall nicht um eine Reservezone, sondern eine Bauzone handelt, werden die neu berechneten finanziellen Auswirkungen nachfolgend dargelegt. Um was für eine Bauzone es sich nun definitiv handelt, bleibt nach dem Entscheid des Bezirksrates unklar. In Anlehnung an die gebaute Umgebung nimmt der Stadtrat die Zone W4 als Berechnungsgrundlage.
Finanzielle Aspekte
Die vom Bezirksrat empfohlene Neubewertung mit der «Bauzone mit Gestaltungsplanpflicht» als Grundlage hat zu einer Aufwertung von Total 3 444 820.25 Franken geführt. Der Buchwert der Grundstücke Kat.-Nr. B7464 und Kat.-Nr. B7465 beträgt per 31. Oktober 2018 4 431 450 Franken. Per Ende 2017 betrug der Buchwert der beiden Grundstücke Fr. 986 629.75.
Die Aufwertung ist hauptsächlich darauf zurückzuführen, dass für die Parzelle Kat.-Nr. B7464 zwei separate Bewertungen durchgeführt wurden. So wird das Grundstück zweigeteilt, respektive es erfolgt eine Bewertung für das Wohnhaus mit Scheune und eine Bewertung für die Wiese. Aufgrund der neuen Zone (Bauzone mit Gestaltungsplanpflicht) ergibt sich ein deutlich höherer Wert pro m2. So wird für die «Farbwiese» ein Quadratmeterpreis von 1300 Franken als Basis genommen (Landwert 100 Prozent). In der Bewertung 2016 ging man aufgrund der vermeintlichen Reservezone noch von einem Quadratmeterpreis von 50 Franken (Landwert 100 Prozent) aus.
Es gilt festzuhalten, dass für die gesetzlich vorgeschriebenen Neubewertungen 1996, 2006 und 2016 die Beschlüsse vorliegen. Der Bezirksrat erwähnt in seinem Entscheid, dass offenbar keine Genehmigungsbeschlüsse der Vorsteherschaft (Stadtrat) zu den Neubewertungen vorliegen. In den Verfügungen 2006 und 2016 des Gemeindeamtes des Kantons Zürich zu den jeweiligen Neubewertungen ist aber auf dem Verteiler auch der Bezirksrat Uster aufgeführt.
Die Festsetzung des Gestaltungsplanes und die dadurch bedingte Anpassung des Zonenplanes führen dazu, dass die beiden zur Diskussion stehenden Grundstücke dem Verwaltungsvermögen zugeordnet werden müssen. Bis anhin wurde ein Transfer von Grundstücken jeweils erst mit dem Baukredit vorgelegt. Dies war auch bei der «Unteren Farb» so vorgesehen. Aufgrund des Entscheids des Bezirksrates erfolgt der Transfer der Grundstücke vom Finanzin das Verwaltungsvermögens bereits mit der Festsetzung des Gestaltungsplanes. Konkret bedeutet dies, dass die beiden Grundstücke mit Genehmigung des Gestaltungsplanes transferiert werden und damit nicht ohne weiteres verwertbar und pfändbar sind. Somit würde eine Überbauung auf der «Farbwiese» (Teil von Kat.- Nr. B7464) verunmöglicht. Mit der aktuellen Rechnungslegung HRM1 wird das Verwaltungsvermögen zu 10 Prozent (Immobilien) respektive 20 Prozent (Mobilien) abgeschrieben. In der neuen Rechnungslegung erfolgen die Abschreibungen anhand der vorgeschriebenen Nutzungsdauer. Mit der Festsetzung des Gestaltungsplanes und der dadurch bedingten Anpassung des Zonenplanes wird die aktuell gültige Zone «Bauzone mit Gestaltungsplanpflicht» geändert. Das Grundstück Kat.- Nr. B7465 und der überbaute Teil des Grundstückes Kat.-Nr. B7464 werden der Kernzone zugewiesen. Der westliche Teil des Grundstückes Kat.-Nr. B7464 wird der Freihaltezone zugewiesen. Diese Umzonung in die Freihaltezone wird eine deutliche Abwertung zur Folge haben, da dieser Grundstücksteil nicht mehr überbaut werden kann. Konkret wird die Abwertung rund 2,9 Mio. Franken betragen.
Die finanzielle Entwicklung der beiden Grundstücke ab 1987, soweit diese festgestellt werden kann, wird in der nachfolgenden Tabelle mit den Fussnoten im Anhang dargestellt.
Projektbezogene Aspekte
Die «Untere Farb» liegt im Zentrum von Uster südlich des Stadtparkes. Die über 300-jährige Blaufärberei wurde Mitte des 19. Jahrhunderts in ein Bauernwohnhaus mit Ökonomieteil umgebaut. Die Liegenschaft ist ein wichtiger Bestandteil der Industrielandschaft entlang des Aabachs. Das Gebäude ist zusammen mit der gedeckten Holzbrücke im kommunalen Inventar der Denkmalschutzobjekte enthalten und wurde 1984 vom Stadtrat als Zeuge eines vorindustriellen Gewerbebaus unter Schutz gestellt. 1987 konnte die Stadt die «Untere Farb» erwerben.
Im Jahr 2011 wurde eine Testplanung über das Zentrum von Uster durchgeführt. Auch die «Untere Farb» wurde damals in die Planung miteinbezogen. Klare Nutzungsvorstellungen bestanden damals noch nicht. Im Rahmen des Testplanungsverfahrens wurde die Frage, wie die «Untere Farb» in Zukunft genutzt werden soll, wie folgt beantwortet: «Die Substanz dieses Zeitzeugen ist sorgfältig und fachgerecht zu renovieren. Ergänzend soll eine extensive Nutzung gesucht werden, welche mit der Substanz kompatibel ist. Mut zur Leere und Sorgfalt bei der Wahl der Nutzung ist gefragt, da im Umfeld bereits sehr viel passiert.»
Das Stadtarchiv Uster ist heute auf verschiedene Standorte verteilt. Die Platzreserven sind beschränkt und die Anforderungen an die Sicherheit und die Arbeitsplatzqualität genügen den gesetzlichen Vorschriften nicht mehr. Um die vorhandenen Sicherheitsmängel zu beheben, den Platzbedarf für die nächsten 40 Jahre zu sichern und die Betriebsabläufe zu optimieren, hat die Stadt Uster im Jahr 2013 eine Standortevaluation für ein neues Archiv in Auftrag gegeben. Dabei wurde die «Untere Farb» als geeignetes Objekt evaluiert. Die zentrale Lage am Stadtpark, die Nähe zum Stadthaus, die Präsenz im öffentlichen Raum sowie die Vereinbarkeit der Nutzung mit dem Schutzobjekt waren gewichtige Argumente, welche für die «Untere Farb» sprechen.
Im März 2014 hat der Stadtrat Konzeptideen als Basis für die Umnutzung der «Unteren Farb» festgesetzt: Das Stadtarchiv soll in die Scheune der «Unteren Farb» eingebaut werden. Der Wohnteil ist sachgerecht zu renovieren, damit er künftig für öffentliche Nutzungen zur Verfügung gestellt werden kann. Ziel ist eine öffentliche Nutzung bei gleichzeitigem Erhalt der denkmalpflegerisch wertvollen Bausubstanz sowie eine sorgfältige Umgebungsgestaltung mit hoher Aufenthaltsqualität für die Nutzer und die Öffentlichkeit. Damit die Anlage durch die Bevölkerung genutzt werden kann, soll im Erdgeschoss des heutigen Wohnteils eine Schenke eingerichtet werden, welche im Sommer mit einem neu angelegten Aussensitzplatz aufgewertet wird. Dieser bietet eine willkommene saisonale Ergänzung zum bestehenden Stadtparkcafé.
Noch kein konkretes Projekt liegt für die Nutzung des Grundstücks, Kat. Nr. B7465 vor, das durch den öffentlichen Weg vom übrigen Areal abgetrennt ist. Es befindet sich, ebenfalls in der Bauzone mit Gestaltungsplanpflicht. Bedingt durch die Grundstückgrösse und Grundstücksform sowie die örtliche Lage kann eine Überbauung aber ausgeschlossen werden.
Auch die «Farbwiese» – zwischen Aabach und Forchstrasse – soll als flexibel nutzbare Parkanlage den Stadtpark erweitern und der Bevölkerung zugänglich gemacht werden.
Mit der Verlegung des Stadtarchivs in die «Untere Farb» wurde eine Nutzung gefunden, die der Substanz dieses wichtigen kommunalen Schutzobjektes gerecht wird und zugleich die für Uster prägende Industrieachse entlang des Aabachs weiter aufwertet.
Für die Auswahl eines Planungsteams für die Umsetzung wurde im Herbst 2014 ein Studienauftrag auf Basis der Konzeptideen durchgeführt.
Die «Untere Farb» befindet sich in der Bauzone mit Gestaltungsplanpflicht. Der Stadtrat beauftragte das Geschäftsfeld Stadtraum und Natur mit der Ausarbeitung des Gestaltungsplans. Dieser liegt nun zur Beschlussfassung vor. Das Resultat des Studienauftrages bildet die Basis für den vorliegenden Gestaltungsplan. Dieser setzt die planerischen Rahmenbedingungen für die Umnutzung.
B. Gestaltungsplan
1. Öffentlicher Gestaltungsplan «Untere Farb», Uster
Der öffentliche Gestaltungsplan «Untere Farb», Uster, umfasst folgende Bestandteile:
- Vorschriften mit Art. 1–15 vom August 2015 - Situationsplan 1 : 500 vom August 2015 (eine Verkleinerung liegt dieser Weisung bei) - Bericht zu den Einwendungen vom August 2015 - Planungsbericht nach Art. 47 Raumplanungsverordnung (RPV) vom September 2018
Es ist wichtig zu wissen, dass der Gestaltungsplan kein ausführungsreifes Bauprojekt darstellt. Vielmehr werden mit diesem Planungsinstrument die Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung individuell konkretisiert und, soweit notwendig, ergänzt.
2. Beschrieb
Der Inhalt eines Gestaltungsplanes wird in § 83 ff. des Planungs- und Baugesetzes (PBG) vorgegeben. Dementsprechend müssen mit dem Gestaltungsplan für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt werden. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen werden.
An dieser Stelle sei auf den umfassenden Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV) hingewiesen, welcher zusammen mit den anderen Unterlagen in der Aktenauflage eingesehen werden kann.
3. Vorschriften zum öffentlichen Gestaltungsplan «Untere Farb», Uster
A. Allgemeine Bestimmungen
Art. 1 Ziele und Zweck
1 Die «Untere Farb» ist ein kommunales Schutzobjekt. In der Scheune soll neu das Stadtarchiv sowie die Paul Kläui Bibliothek eingebaut werden. Der Wohnteil ist sachgerecht zu renovieren. Der Gestaltungsplan schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Einbau des Stadtarchivs.
2 Der Freiraum dient der Öffentlichkeit sowie den Nutzern der «Unteren Farb». Die im Situationsplan bezeichnete Farbwiese ist eine Erweiterung des bestehenden Stadtparks.
3 Die Ziele des Gestaltungsplans sind die Gewährleistung einer öffentlichen Nutzung bei gleichzeitigem Erhalt der denkmalpflegerisch wertvollen Bausubstanz sowie eine sorgfältige Umgebungsgestaltung mit hoher Aufenthaltsqualität für die Nutzer und die Öffentlichkeit.
Art. 2 Geltungsbereich und Bestandteile
1 Der Geltungsbereich des Gestaltungsplanes umfasst die Grundstücksflächen innerhalb des im Situationsplan dargestellten Perimeters.
2 Der Gestaltungsplan besteht aus den nachfolgenden Vorschriften und dem zugehörigen Situationsplan im Massstab 1:500.
Art. 3 Verhältnis zum übergeordneten Recht
1 Soweit die nachfolgenden Bestimmungen nichts Abweichendes festlegen, gelten die Vorschriften des kantonalen Planungs- und Baugesetzes unter Einschluss der ausführenden kantonalen Erlasse.
2 Vorgehendes kantonales und eidgenössisches Recht bleibt vorbehalten.
B. Nutzung und Gestaltung
Art. 4 Baubereich
1 Neu- und Umbauten sind innerhalb des bestehenden Gebäudemantels der Liegenschaft Assekuranznummer 2558 zulässig.
2 Ausserhalb des Gebäudemantels sind folgende Bauteile und Anlagen zulässig:
a. ebenerdige, ungedeckte Parkierungs- und Erschliessungsanlagen; b. technische Anlagen wie Beleuchtungsanlagen, Kamine, Abluftrohre; c. Anlagen zur Führung eines Aussenrestaurants; d. Kinderspielplätze und Kunstwerke; e. ungedeckte Veloabstellplätze; f. Kleinbauten wie Gartenhaus und Pavillon; g. Ufermauern.
3 Bauten und Anlagen sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren Teilen so zu gestalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung entsteht. Sie dürfen den historischen Wert des geschützten Ensembles nicht beeinträchtigen.
4 Wo eine Gefährdung durch Hochwasser besteht, sind die Grundeigentümer verpflichtet, die nötigen Schutzmassnahmen zu treffen.
Art. 5 Nutzung und Nutzungsanordnung
1 Es sind Verwaltungs- und Dienstleistungsnutzungen zulässig.
2 In der Scheune sind Nutzungen zulässig, welche der Erfüllung öffentlicher Aufgaben dienen, insbesondere der Archivnutzung samt den dazugehörigen Arbeitsräumen.
3 Im Erdgeschoss ist eine Gaststätte samt Aussensitzplätzen zulässig.
Art. 6 Denkmalschutz
1 Der Schutzumfang des Gebäudes «Untere Farb» mit der Assekuranznummer 2558 samt Umgebung richtet sich nach dem Stadtratsbeschluss Nr. 1013 vom 13. November 1984.
C. Freiräume
Art. 7 Freiraum
1 Der Freiraum ist für sich und in seinem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in seinen Teilen so zu gestalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung entsteht.
2 Die Farbwiese ist als grosszügige Wiesenfläche mit Heckensaum und einzelnen Bäumen zu gestalten.
3 Der Bäuerinnengarten ist als Gartenanlage mit integrierten Aussensitzplätzen für die Gaststätte zu gestalten.
Art. 8 Bepflanzung
1 Für die Bepflanzung sind standortgerechte Bäume und Sträucher zu verwenden.
2 Die im Plan bezeichneten Bäume sind soweit wie möglich zu erhalten. Müssen sie entfernt werden, beispielsweise aus Sicherheitsgründen, ist für angemessenen Ersatz zu sorgen.
D. Erschliessung und Parkierung
Art. 9 Erschliessung
1 Die Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr und die Anlieferung erfolgt in dem im Situationsplan bezeichneten Bereich.
Art. 10 Fuss- und Radwegverbindungen
1 Durch das Areal sind ausgehend von den im Situationsplan dargestellten Richtungspunkten geeignete öffentliche Fusswegverbindungen bzw. Fuss- und Radwegverbindungen zu führen. Kombinierte Fuss- und Radwege müssen eine minimale Breite von 3,5 m aufweisen.
Art. 11 Parkierung
1 Die Zahl der Abstellplätze für Motorfahrzeuge richtet sich nach der kommunalen Parkplatzverordnung vom 1. August 1992 (Reduktionsgebiet A) bzw. der jeweils gültigen Fassung.
2 Die Abstellplätze für Motorfahrzeuge sind oberirdisch in dem im Situationsplan ersichtlichen Bereich anzuordnen.
Art. 12 Fahrradabstellplätze
1 Die Zahl der Fahrradabstellplätze bemisst sich nach der kommunalen Parkplatzverordnung vom 1. August 1992 bzw. der jeweils gültigen Fassung.
E. Umwelt
Art. 13 Lärmschutz
1 Das im Situationsplan bezeichnete Gebiet ist der Empfindlichkeitsstufe III gemäss Art. 43 der eidgenössischen Lärmschutzverordnung zugewiesen.
Art. 14 Lichtemissionen
1 Himmelwärts gerichtete Beleuchtungsanlagen sind nicht zulässig. Davon ausgenommen sind Beleuchtungen, welche der Sicherheit dienen oder im öffentlichen Interesse stehen. Sie haben im Sinne einer Vermeidung von Lichtemissionen grundsätzlich so rücksichtsvoll wie möglich zu erfolgen.
2 Die Beleuchtung von Objekten ist bewilligungspflichtig.
F. Schlussbestimmungen
Art. 15 Inkrafttreten, Änderungen
1 Der Gestaltungsplan tritt am Tage nach der öffentlichen Bekanntmachung der rechtskräftigen kantonalen Genehmigung in Kraft.
4. Erläuterungen zu den Gestaltungsplanvorschriften
Die wichtigsten Festlegungen in den Gestaltungsplan-Vorschriften werden wie folgt erläutert:
Ziele und Zweck (Art. 1)
Der Gestaltungsplan bezweckt die Umnutzung der «Unteren Farb» und schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Einbau des Stadtarchivs in die Scheune der «Unteren Farb». Der Wohnteil soll sachgerecht renoviert werden, damit er künftig für öffentliche Nutzungen zur Verfügung gestellt werden kann. Damit die Anlage durch die Bevölkerung genutzt werden kann, soll im Erdgeschoss des heutigen Wohnteils eine Schenke eingerichtet werden, welche im Sommer mit einem neu angelegten Aussensitzplatz aufgewertet wird. Dieser bietet eine willkommene saisonale Ergänzung zum bestehenden Stadtparkcafé. Auch die Wiese zwischen Aabach und Forchstrasse soll – als flexibel nutzbare Parkanlage – den Stadtpark erweitern und der Bevölkerung zugänglich gemacht werden.
Ziel ist eine öffentliche Nutzung bei gleichzeitigem Erhalt der denkmalpflegerisch wertvollen Bausubstanz sowie eine sorgfältige Umgebungsgestaltung mit hoher Aufenthaltsqualität für die Nutzer und die Öffentlichkeit.
Baubereich (Art. 4)
Neu- und Umbauten sind innerhalb des bestehenden Gebäudemantels der Liegenschaft Assekuranznummer 2558 zulässig.
Angesichts der grossen städtebaulichen und denkmalpflegerischen Bedeutung der «Unteren Farb» wird von Bauten, Anlagen und der Umgebung eine gute gestalterische Gesamtwirkung verlangt.
Nutzung und Nutzungsanordnung (Art. 5)
Es wird eine öffentliche Nutzung angestrebt. Nebst Verwaltungs- und Dienstleistungsnutzungen ist im Erdgeschoss auch eine Gaststätte zulässig. Das Erdgeschoss soll zur Attraktivitätssteigerung des Zentrums Uster beitragen.
Denkmalschutz (Art. 6)
Der Schutzumfang des Gebäudes «Untere Farb» mit der Assekuranznummer 2558 samt Umgebung richtet sich nach dem Stadtratsbeschluss Nr. 1013 vom 13. November 1984.
Freiraum (Art. 7)
Die Farbwiese soll künftig mit variablen Nutzungen bespielt werden können. Eine Wildhecke mit mehrheitlich einheimischen Sträuchern bildet den räumlichen Abschluss zur westlich angrenzenden Wohnsiedlung und stärkt die Wirkung der offenen Wiese. Das Areal soll von aussen einseh- und erlebbar bleiben.
Der Bäuerinnengarten ist ein wichtiger Bestandteil des Ensembles der «Unteren Farb» und soll in seiner Dimension erhalten bleiben und zum Beispiel als Gartencafé neu genutzt werden.
Bepflanzung (Art. 8)
Die im Situationsplan bezeichneten Bäume sind für die Charakteristik des Ensembles von Bedeutung, nach Möglichkeit sollen sie erhalten bleiben. Bei Ersatzpflanzungen ist der Standort zu überprüfen.
Erschliessung und Parkierung (Art. 9–12)
Das Planungsgebiet liegt innerhalb der Fusswegdistanz zum Bahnhof Uster. Zudem befindet sich die Bushaltestelle «Stadtpark» der Ortsbuslinie 813 in unmittelbarer Nähe der «Unteren Farb».
Das Gestaltungsplangebiet wird bereits heute durch einige Fuss- und Radwege erschlossen. Diese sollen beibehalten und erweitert werden. Vor allem die Zugänglichkeit zur «Unteren Farb» soll verbessert werden. Dies geschieht mit der Schaffung einer neuen Fusswegverbindung entlang der Westfassade. Somit wird die «Untere Farb» sowie die Farbwiese besser an den Aabachweg angebunden.
Die Wegverbindungen dienen einerseits der Erschliessung der einzelnen Teilräume, andererseits haben sie einen vernetzenden Charakter über den Gestaltungsplanperimeter hinaus. Die Anschlusspunkte sind im Situationsplan definiert.
Die Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr erfolgt ab der Forchstrasse. Die Parkierung soll oberirdisch erstellt werden und kommt vor dem Scheunenteil der «Unteren Farb» zu liegen. Die Zahl der Abstellplätze bestimmt sich nach der kommunalen Parkplatzverordnung. Gemäss Parkplatzverordnung würde das Gebiet nicht zum Zentrum (Reduktionsgebiet A) gehören. Mit der neuen Nutzung stellt es aber klar eine Erweiterung des Zentrums dar. Deshalb werden für die Bestimmung des Parkplatzbedarfs die Faktoren des Reduktionsgebiets A festgelegt, die eine tiefere Parkplatzzahl ermöglichen. Die reduzierten Bedarfsziele des Normbedarfs können innerhalb der zulässigen Mindest- und Höchstwerte für jede Nutzung sowie für die Bedarfskategorien einzeln bestimmt werden.
Um das geschützte Ensemble in seiner Wirkung nicht zu schmälern und die Umgebung möglichst wenig zu beeinträchtigen, soll die Parkplatzanzahl auf ein Minimum beschränkt werden. Die Abstellplätze sind oberirdisch anzuordnen. Eine Überdeckung derselben ist nicht erlaubt. Eine Reduktion der Parkplatzzahl auf ein Minimum ist auch deshalb sinnvoll, weil die Archivnutzung eine nicht publikumsorientierte Dienstleistungsnutzung darstellt. Für die geplante Gastronomienutzung wird sich die Nachfrage primär auf warme und sonnige Tage beschränken. Hierfür stehen im Zentrum genügend öffentliche Parkplätze zur Verfügung.
Die Anzahl der geplanten Fahrradabstellplätze richtet sich nach der kommunalen Parkplatzverordnung. Eine Überdeckung der im Freien angeordneten Abstellplätze ist nicht erlaubt.
Lärmschutz (Art. 13)
Die Empfindlichkeitsstufe gemäss eidgenössischer Lärmschutzverordnung stimmt mit der gemäss Grundordnung geltenden Festlegung überein.
5. Vorprüfung und öffentliche Auflage
Das revidierte Gewässerschutzgesetz vom 1. Januar 2011 verpflichtet die Kantone, den Raumbedarf der oberirdischen Gewässer auszuscheiden. Der Bundesrat hat auf Verordnungsstufe (Gewässerschutzverordnung [GSchV]) die neuen gesetzlichen Bestimmungen konkretisiert und auf den 1. Juni 2011 in Kraft gesetzt. Gemäss dieser Verordnung sind die Kantone verpflichtet, bis spätestens 31. Dezember 2018 den Gewässerraum auszuscheiden. Der Gewässerraum für den Aabach ist noch nicht festgelegt. Aus diesem Grund wurde die Gewässerraumfestlegung in Verbindung mit dem öffentlichen Gestaltungsplan beantragt. Im Rahmen der Vorprüfung trat das «Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft» (AWEL) auf den separaten Antrag zur Gewässerraumfestlegung nicht ein. Das AWEL vertrat die Ansicht, dass der Gewässerraum in diesem Bereich im Rahmen der Revision der Ortsplanung in einem grösseren räumlichen Zusammenhang überprüft werden müsste. Der Gewässerraum kann somit nicht zusammen mit dem Gestaltungsplan festgelegt werden. Bis zur Festlegung des Gewässerraumes nach Art. 41a GSchV kommt eine Übergangsbestimmung zur Anwendung. Durch die geplanten Umbauten und Nutzungsänderungen wird der Uferstreifen des Aabachs nicht zusätzlich beansprucht und somit werden die Funktionen des Gewässers nicht beeinträchtigt.
Das «Amt für Raumentwicklung» (ARE) begrüsst die sorgfältige Vorgehensweise bei der Umnutzung der «Unteren Farb».
Die «Region Zürcher Oberland» (RZO) nahm vom öffentlichen Gestaltungsplan «Untere Farb», Uster, und auch von der damit zusammenhängenden Teilrevision der Richt- und Nutzungsplanung zustimmend Kenntnis.
Die Planunterlagen lagen ab dem 15. Mai 2015 während 60 Tagen öffentlich auf. Während der Auflagefrist konnten sich alle interessierten Personen schriftlich zum Vorhaben äussern und Einwendungen erheben. Innert Frist gingen 24 Einwendungen ein. Einige Anliegen konnten berücksichtigt werden. Die nicht berücksichtigten Einwendungen sind im Bericht zu den Einwendungen umfassend behandelt. Über die Einwendungen wird gesamthaft bei der Planfestsetzung durch den Gemeinderat entschieden. Hernach stehen die Pläne und die Stellungnahme zu den Einwendungen jedermann zur Einsichtnahme offen.
6. Würdigung und Antrag
Mit der Verlegung des Stadtarchivs in die «Untere Farb» wurde eine Nutzung gefunden, die der Substanz dieses wichtigen kommunalen Schutzobjektes gerecht wird und zugleich die für Uster prägende Industrieachse entlang des Aabachs weiter aufwertet. Zugleich wird die «Farbwiese» der Freihaltezone zugewiesen. Somit kann diese in Zukunft nicht überbaut werden und das Grundstück bleibt als erweiterter Stadtpark der Bevölkerung erhalten. Der Verzicht auf eine allfällige Überbauung führt zu einem Buchverlust von voraussichtlich 2,9 Mio. Franken.
Die beantragten Dispositiv-Ziffern entsprechen denjenigen des Antrags 45/2015. Neu soll der Stadtrat in Ziffer 6 ermächtigt werden, Änderungen in eigener Zuständigkeit vorzunehmen, sofern sie sich als Folge von Auflagen im Genehmigungsverfahren oder von Entscheiden im Rechtsmittelverfahren als notwendig erweisen. Neu ist sodann auch Ziffer 7, in welcher die Folgen des Transfers des Grundstücks vom Finanzins Verwaltungsvermögen dargelegt werden.
C. Anpassung des kommunalen Siedlungsplanes und des Zonenplanes
Der vom Gemeinderat Uster am 7. April 1984 festgesetzte Siedlungsplan bezeichnet auf dem Gestaltungsplangebiet ein «besonderes Erholungsgebiet B (Festplatz, Rastplatz, Parkanlage und dergleichen)». Das Schutzobjekt «Untere Farb» wird gemäss Situationsplan 1:10 000 vom August 2015 neu als «schutzwürdiges Ortsbild» bezeichnet. Die westlich angrenzende Freifläche verbleibt im «besonderen Erholungsgebiet».
Der Zonenplan 1998 bezeichnet für das Planungsgebiet die Bauzone mit Gestaltungsplanpflicht. Zusammen mit dem Gestaltungsplan ist diese Zone einer auf den öffentlichen Gestaltungsplan abgestimmten Nutzungszone zuzuweisen. Gemäss Situationsplan 1:10 000 vom August 2015 wird der westliche Arealteil der «Freihaltezone» und der östliche Teil der «Kernzone, Kirchuster, Lärmempfindlichkeitsstufe III» zugewiesen.
D. Antrag
Der Stadtrat beantragt dem Gemeinderat, gestützt auf § 88 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) sowie Art. 19 Abs. 1 lit. c der Gemeindeordnung vom 25. November 2007, folgenden Beschluss zu fassen:
1. Der öffentliche Gestaltungsplan «Untere Farb», Uster, bestehend aus
- Vorschriften mit Art. 1–15 vom August 2015 - Situationsplan 1 : 500 vom August 2015
wird festgesetzt.
2. Der Bericht zu den Einwendungen vom August 2015 wird genehmigt.
3. Vom Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV) vom September
2018 wird zustimmend Kenntnis genommen.
4. Der kommunale Siedlungsplan vom 7. April 1984 wird im Bereich des Gestaltungsplanperime-
ters den aktuellen Gegebenheiten angepasst und gemäss Situation 1:10 000 vom August 2015 der östliche Arealteil als «schutzwürdiges Ortsbild» bezeichnet.
5. Der Zonenplan 1998 wird im Bereich des Gestaltungsplanperimeters den aktuellen Gegeben-
heiten angepasst und gemäss Situationsplan 1:5000 vom August 2015 der westliche Arealteil der «Freihaltezone» und der östliche Teil der «Kernzone, Kirchuster, Lärmempfindlichkeitsstufe III» zugewiesen.
6. Der Stadtrat wird ermächtigt, Änderungen am Gestaltungsplan in eigener Zuständigkeit vorzunehmen, sofern sie sich als Folge von Auflagen im Genehmigungsverfahren oder von Entscheiden im Rechtsmittelverfahren als notwendig erweisen. Solche Beschlüsse sind öffentlich bekanntzumachen.
7. Das Grundstück mit einem Buchwert von 4 431 450 Franken wird vom Finanzins Verwal-
tungsvermögen transferiert.
8. Die Vorlage untersteht der Volksabstimmung.
9. Mitteilung an den Stadtrat zum Vollzug.
STADTRAT USTER
Barbara Thalmann Stadtpräsidentin
Daniel Stein Stadtschreiber
Beilagen (Aktenauflage)
- Dossier öffentlicher Gestaltungsplan «Untere Farb», Uster
Beilagen (Bestandteil der Weisung)
- Situationsplan 1:500 vom August 2015 (Verkleinerung)
Anhang
Tabellarische Aufführung der finanziellen Eckpunkte (Entwicklung) der Grundstücke Kat.-Nr. B7464 und Kat.-Nr. B7465 (ehemals Kat.-Nr. B5790 und B5788).
Jahr Text Betrag 1987 Kauf Grundstücke «Untere Farb» (Genehmigung durch Gemeinderat)1 2 300 000 1995 Buchwert der Grundstücke «Untere Farb»
1 829 750 (Kat.-Nr. B5790, B5788 und B947)2 1996 Neubewertung Grundstücke «Untere Farb»
(Kat.-Nr. B5790, B5788 und B947), neuer Buchwert: Fr. 1 143 500 3
-686 250
2006 Neubewertung Grundstücke «Untere Farb»
-209 000 (Kat.-Nr. B5790 und B5788), neuer Buchwert: Fr. 894 0004 2009 Landabtretungen an den Kanton Zürich
Hochwasserschutz am Aabach, u.a. Kat.-Nr. B947 und Teile der Kat.-Nr. B5790 (432 m2) und B5788 (92 m2)5
-153 500
2014 Wettbewerb «Untere Farb» 11 274.10 2015 Wettbewerb «Untere Farb» 66 609.80 2016 Neubewertung Grundstücke «Untere Farb» (Kat. Nr. B7464 und B7465)
5 282.75 und Sanierung, neuer Buchwert: Fr. 809 6506 2017 Sanierung und Gesamtsanierung/Einbau Stadtarchiv und Anteil aus
173 363.10 dem Projekt Liegenschaftenentwässerung7 2018 Neubewertung Grundstücke «Untere Farb»
(Kat.-Nr. B7464 und B7465)8, neuer Buchwert: Fr. 4 431 450
3 444 820.25
1 Der Gemeinderat hat den Kauf der Parzellen Kat.-Nr. B5788, B5790 und Kat.-Nr. B947 zu 2,3 Mio. Franken anlässlich seiner Sitzung vom 28. September 1987 genehmigt. 2 Der Buchwert per 31.12.1995 der Grundstücke (Kat.-Nr. B5788 und Kat.-Nr. B5790) betrug 1 829 750 Franken. Die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Buchwert kann heute nicht mehr ermittelt werden. 3 Die 1996 erstmals vorgenommene Neubewertung der Grundstücke «Untere Farb» (Kat.-Nr. B5790, B5788 und B947) hatte einen Buchverlust von 686 200 Franken zur Folge. Als Grundlage für die Bewertung wurde das Grundstück Kat.-Nr. B5790 zum Teil der Reservezone respektive der Wohnzone (Bauzone W4) zugewiesen. 4 2006 fand die zweite reguläre Neubewertung der Grundstücke «Untere Farb» statt. Der Buchwert per 31.12.2005 der beiden Grundstücke betrug 1 143 500 Franken. Der Buchverlust aufgrund der Neubewertung betrug 209 000 Franken. Als Grundlage für die Bewertung der beiden Parzellen wurde die Bauzone mit Gestaltungsplanpflicht genommen. Jedoch wurde bei der Parzelle Kat.-Nr. B5790 bei der Fläche nur 686 m2 eingegeben (effektiv betrug die Fläche dannzumal 4612 m2). Weshalb es zu diesem Irrtum kam, ist heute nicht mehr nachzuvollziehen. Zudem ist die Bewertung der Parzelle Kat.-Nr. B947 nicht vorhanden. 5 Der Stadtrat hat am 27. Januar 2009 die Landabtretungen an den Kanton Zürich genehmigt. 6 2016 fand die dritte reguläre Neubewertung der Grundstücke Kat.-Nr. B7464 und B7465 (ehemals Kat.-Nr. B5788 und B5790), abzüglich Landabtretungen im Jahre 2009 statt. Als Grundlage für die Berechnung wurde die Reservezone genommen, da davon ausgegangen wurde, dass sich die beiden Grundstücke in der Reservezone befinden. (Total Bewertungsgewinn 1666.10). Neben dem aus der Neubewertung resultierenden Buchgewinn (netto) wurden auch die erfolgten Aufwendungen für die Sanierung (Dachsanierung und provisorische Elektroninstallationen Wohnhaus; Eigenleistungen GF Liegenschaften; Total 2016, 1602 Franken) sowie der Anteil aus dem Projekt «Liegenschaftenentwässerung Finanzvermögen» von Fr. 2014.65 den Grundstücken belastet respektive gutgeschrieben. 7 Die Aufwendungen für die Sanierung (Dachsanierung und provisorische Elektroinstallationen Wohnhaus) betrugen Fr. 152 997.55. Die Ausarbeitung einer Grobkostenschätzung für das Siegerprojekt betrug Fr. 6083.90. Dazu kam der Anteil aus dem Projekt «Liegenschaftenentwässerung Finanzvermögen» von Fr. 14 281.65. 8 Die Grundstücke «Untere Farb», Kat.-Nr. B7465 und Kat.-Nr. B7464, wurden infolge des Entscheides des Bezirksrates neubewertet. Als Grundlage dient die Bauzone mit Gestaltungsplanpflicht. Der aus der Bewertung resultierende Buchgewinn beträgt Fr. 3 444 820.25. Der hohe Buchgewinn ist hauptsächlich darauf zurückzuführen, dass praktisch für die Hälfte der Fläche der Parzelle Kat.-Nr. B7464 (Wiese) als Handelswert 1300 Franken (nichtüberbaute Grundstücke) genommen werden konnte. Auch für die andere Hälfte der Parzelle Kat.-Nr. B7464 (Wohnhaus und Scheune) wurde als Handelswert die bereits genannten 1300 Franken genommen. Da es sich aber um ein «überbautes» Grundstück handelt, wurde ein reduzierter Landwert für die Berechnungen genommen (975 Franken pro m2). Bei der Parzelle Kat.-Nr. B7465 wurde als Landwert pro m2 650 Franken genommen (1/2 Handelswert). Der Stadtrat genehmigte die Neubewertung an seiner Sitzung vom 2. Oktober 2018.
Neue Informationen aus dem Gemeinderat Uster
Grüezi
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6. Nov. 2018
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