Unser Hypotheken-Ratgeber

Eine Hypothek aufzunehmen, ist eine intensive Sache. Für den Traum vom Eigenheim leiht man einen sechs- oder siebenstelligen Betrag aus und verpflichtet sich über Jahre zu Zinszahlungen. Entsprechend wichtig ist die Frage, wo man die besten Konditionen bekommt. Denn schon ein Zinsunterschied von 0,25 % macht auf 10 Jahre Zehntausende von Franken aus.

Deswegen kommt jeder Ratgeber zum selben Schluss: Vergleichen und verhandeln sind der Schlüssel zu guten Konditionen. In diesem Artikel erklären wir, warum das nicht so einfach ist und wer euch bei beidem viel Arbeit abnimmt.

Die Hypothekarzinsen, die du im Internet findest, geben dir einen Anhaltspunkt, was für ein Angebot du erwarten kannst. Was dir die Bank oder Versicherung tatsächlich offeriert, hängt neben dem aktuellen Marktzins allerdings weitgehend von zwei Dingen ab: Wer du bist und welches Objekt du mit der Hypothek genau finanzieren willst. Generell sind die Hypothekengeber an guten Investitionen und verlässlichen Partnern interessiert, mit denen sie möglichst wenig Aufwand haben.

Ein berufstätiges Pärchen mit einem ansehnlichen Sparkonto ist für die Bank deswegen offensichtlich sehr interessant. Denn sie können ihre Zinsen auch sicher dann bezahlen, wenn einer von beiden plötzlich arbeitslos werden sollte.

Von Vorteil ist, wenn ihr über mehr als die obligatorischen 20 % Eigenkapital verfügt. Und idealerweise stammt das Eigenkapital aus Erspartem oder einem Erbvorbezug. Denn dann weiss der Geldgeber, dass ihr auch nach dem Immobilienkauf noch genügend finanzielle Reserven habt. Zudem kann es sich positiv auswirken, wenn ihr Geld aus eurer Pensionkasse oder einer Lebensversicherung verpfändet.

Eine wesentliche Rolle spielt auch, wie der Hypothekargebende den Wert eures Wohntraums einschätzt, den ihr mit der Hypothek kaufen wollt. Er schaut sich das Objekt genau an und bestimmt den Wert der Liegenschaft, was wiederum den sogenannten «Belehnungswert» beeinflusst. Dieser soll sicherstellen, dass der Preis angemessen ist und die Immobilie in Zukunft nicht an Wert verliert. Und er beeinflusst das Gesamtbild, das sich der Hypothekargeber macht, wenn er dein individuelles Zinsangebot erstellt.

Über 80 % der Hypotheken, die momentan in der Schweiz vergeben werden, sind Festhypotheken. «Fest» heisst, dass der Zinssatz während der ganzen Laufzeit der Hypothek derselbe bleibt: Du schliesst also heute eine 10-Jahres-Hypothek mit 0,89 % Zins ab und bezahlst in 7 Jahren immer noch 0,89 %. Auch wenn bis dann der Hypothekarzins auf 4 % klettern sollte – aber auch wenn er noch tiefer fallen sollte.

Der Vorteil der Festhypothek liegt auf der Hand: Die Kosten sind berechenbar und es ist einfach, ein Budget zu erstellen. Zwar gilt auch hier: Je länger die Laufzeit der Hypothek, desto höher der Zins.

Das allgemeine Zinsniveau ist in den letzten Jahren aber immer niedriger geworden. Und die Unterschiede zwischen kurz-, mittel- und langfristigen Zinsen immer kleiner. Deswegen ist die 10 Jährige Festhypothek heute unangefochten die Nr. 1 unter der Festhypotheken.

Riskant an einer langjährigen Hypothek ist, dass manche Institutionen eine happige Busse verlangen, wenn du frühzeitig aus der Hypothek aussteigst. Um diese sogenannte «Vorfälligkeitsentschädigung» zu umgehen, kann beim Hausverkauf auch gleich die Hypothek weitergegeben werden. Und die derzeitig günstigen Hypotheken sollten bei einem Weiterverkauf wohl niemanden abschrecken. Am besten aber suchst du dir einen Finanzpartner, der Hypotheken ohne oder mit einer reduzierten Vorfälligkeitsentschädigung anbietet.

Frage dafür mal bei FinanceScout24 nach. Sie haben sicher solche Anbieter mit im Portfolio.

Geldmarkthypotheken haben wie Festhypotheken eine fixierte Laufzeit (1 - 5 Jahre), aber man zahlt einen variablen Zins. Dieser orientiert sich am Zinssatz, den Banken verlangen, wenn sie sich gegenseitig kurzfristig Geld ausleihen. Bis 2021 orientieren sich die Kreditgeber noch am LIBOR, dem Zinssatz, den europäische Banken täglich in London publizieren. Weil es dabei Absprachen gab, wird ab nächstem Jahr der Schweizer Standard SARON bei uns als Basis für Geldmarkthypotheken dienen.

Er hat den Vorteil, dass die Zinsen anhand von echten Transaktionen berechnet werden anstatt wie beim LIBOR hypothetisch. Eine Geldmarkthypothek setzt sich zusammen aus dem LIBOR beziehungsweise SARON und einer für jeden Kunden individuellen Marge. Wie hoch diese Marge ist, hängt wie bei der Festhypothek vom Risiko-Profil des Kunden ab. Ein interessanter Vorteil der Geldmarkthypothek ist, dass sie frühzeitig amortisiert werden kann, was dir unter Umständen einen Haufen Zinsen erspart.

Bei einer Geldmarkthypothek werden die Zinsen alle drei Monate an den Markt angepasst. So profitierst du schnell von sinkenden Zinsen, spürst aber auch ein Ansteigen der Zinsen sofort. Mit der Vertragsoption «Rollover» kannst du problemlos von einer LIBOR oder SARON in eine Festhypothek wechseln, das minimiert das Verlustrisiko. Dabei musst du aber beim selben Anbieter bleiben und kannst deswegen nicht gross über den Zins der Festhypothek verhandeln.

Die variable Hypothek war früher das Standardmodell für Hypotheken, spielt heute aber nur noch bei Überbrückungsfinanzierungen eine Rolle. Ihr grosser Vorteil ist, dass man sie innert 3 bis 6 Monaten kündigen kann. Die Zinssätze für variable Hypotheken liegen um die 2,5% und sind daher nur für sehr kurzfristige Finanzierungsvorhaben interessant. Oder wenn Tranchen einer Gesamtablösung zusammengeführt werden sollen.

Wir haben den Finanzexperten Michael Bader von FinanceScout24 befragt, wie er die Lage einschätzt. Er meinte, wer eine Hypothek abschliessen möchte, sollte angesichts der momentan tiefen Zinsen und des unberechenbaren Marktes jetzt zuschlagen. Seit das Coronavirus die Wirtschaft verrückt spielen lässt, sind nämlich die Entwicklungen auf dem Hypothekenmarkt auch für Experten kaum vorhersehbar. Und weil die Zinsen im Moment sehr attraktiv sind, lohne es sich nicht, weiter zu spekulieren.

Schliesslich sind die Zinsen deutlich günstiger als noch vor einem Jahr.

Aber bei wem kommst du nun zu guten Konditionen? Das kannst du schlicht nicht wissen, ohne nachgefragt zu haben. Weil du weder weisst, wie die Hypothekengeber deine Traumimmobilie bewerten, noch ahnen kannst, welche Kriterien deines Profils sie wie gewichten. Deswegen kommt ein kompetenter – und ausgesprochen transparenter – Partner wie FinanceScout24 hier sehr gelegen.

Die Experten von FinanceScout24 helfen dir beim Zusammenstellen deines Dossiers und kümmern sich allenfalls um fehlende Unterlagen. Weil sie den Schweizer Hypothekenmarkt gut kennen, sehen sie am Dossier, für welche Geldgeber du interessant bist. Sie wissen, wer spezielle Angebote für Familien hat und wo es Zinsreduktionen für Minergie-Häuser gibt. So handeln sie SARON-Hypotheken ab 0,55 % und zehnjährige Festhypotheken bereits ab 0,65% für dich aus.

Der Grund für diese aussergewöhnlich tiefen Zinsen ist, dass der Kreditgeber viel weniger Arbeit hat, wenn er mit FinanceScout24 verhandelt. Die Dossiers sind vollständig, der Wert der Liegenschaft wurde gecheckt und er bekommt nur Anfragen, die für ihn interessant sind. Der Hypothekengeber spart sich auf diese Weise viel Geld für Werbung, Beratung und Bearbeitung von Dossiers. Und er belohnt FinanceScout24 entsprechend mit einem Honorar für die Vermittlung – und dich mit günstigeren Zinssätzen.

Und du ersparst dir einen Haufen Vergleichsarbeit, Termine und Verhandlungsstress. Für die ersten Schritte empfiehlt sich der Hypothekenrechner auf FinanceScout24. Er errechnet anhand deines Lohns und des Preises der Immobilie, wie es um deine Tragbarkeit steht. Und zeigt dir, wie es sich auf deine Zinskosten auswirkt, wenn du mehr oder weniger Eigenmittel mitbringst.

Bei allen weiteren Schritten unterstützt dich FinanceScout24 persönlich via Chat oder Videocall, per E-Mail oder am Telefon. Das heisst, du musst nie irgendwo persönlich vorbeigehen und kannst alles optimal begleitet und doch 100% online erledigen.

Falls notwendig, stellt dir FinanceScout24 unkompliziert eine Finanzierungsbestätigung aus, die du oft bereits vor dem Besichtigen der Liegenschaft vorlegen musst. Und begleitet dich persönlich und online Schritt für Schritt während des gesamten Kaufprozesses. Sie helfen dir auch bei Fragen zum Budget, den Steuern, im Konkubinat und bei der Absicherung der Familie beim Hauskauf.

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FinanceScout24 (www.financescout24.ch) ist der erste mitdenkende digitale Partner für die wichtigsten Finanz- und Versicherungsthemen des Lebens. Die Hypothekar-Experten von FinanceScout24 stehen Ihnen mit Hintergrundwissen und Beratung zur Seite und verhandeln für Sie kostenlos und unverbindlich die besten Angebote.

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