Swimmo Invest: Immobilien kaufen ohne Eigenkapital – wie geht das?

Immobilien zählen in der Schweiz noch immer zu den beliebtesten Geldanlagen. Sie sind Realwertanlagen und gelten als langfristig attraktiv.

Doch: Wer in der Schweiz eine Immobilie erwerben will, muss mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringen. So steht es im Gesetz. Den Rest des Kaufpreises übernimmt eine Bank.

In anderen Worten: Hierzulande sind Immobilieninvestitionen nur für Personen möglich, die das nötige Eigenkapital mitbringen. Das macht Immobilieninvestitionen in der Schweiz für viele Privatanleger nicht nur unattraktiv, sondern teilweise gar unmöglich.

Anders in Deutschland. Dort muss der Käufer oder die Käuferin einer Immobilie nicht notwendigerweise eigene Ersparnisse mitbringen. Eine Vollfinanzierung durch die Bank ist in Deutschland – im Gegensatz zur Schweiz – möglich.

Wieso sollten Schweizerinnen und Schweizer also nicht ausgerechnet in Deutschland investieren, wo die Hürden für eine Immobilieninvestition nicht so gross sind?

Genau das haben sich auch die Gründer des Startups Swimmo Invest gedacht. Die Schweizer Firma vermittelt Immobilieninvestitionen in Deutschland.

Wie genau das funktioniert und welche Chancen und Risiken entstehen, erzählt Mei-Lien Pung, Co-Founderin der Swimmo, gegenüber Nau.ch im Interview.

Nau.ch: Wie seid ihr auf diese sehr spezifische Geschäftsidee gekommen, was hat euch dazu motiviert?

Mei-Lien Pung: Die meisten unserer Mitarbeitenden haben einen langjährigen Background im Banking oder in der Finanzbranche. Wir alle haben oft das gleiche Problem angetroffen. Nämlich, dass viele Anlageprodukte nicht den gewünschten Mehrwert bringen.

Gerade Immobilien zählen eigentlich zu interessantesten Anlagen. Aufgrund ihrer geringen Volatilität und der stabilen Nachfrage gelten Immobilien nach wie vor als sichere Anlage.

Das Problem ist, dass in der Schweiz viel Liquidität in Form von Eigenkapital notwendig ist und eine erfolgreiche Investition viel Wissen und Erfahrung voraussetzt.

Obwohl er ein grosses Interesse an Immobilien hat, ist es für den einfachen Privatanleger deshalb oft naheliegender, in ein Aktienportfolio zu investieren als in eine Immobilie. Und genau dieses Problem gehen wir mit unserem Produkt mit Kapitalanlagen in Deutschland an.

Nau.ch: Schön und gut. Aber wieso genau Deutschland?

Mei-Lien Pung: Der deutsche Immobilienmarkt bietet viele Vorteile. Ein grosser Vorteil ist die Gesetzeslage. Denn in Deutschland kann man ohne Eigenkapital eine Liegenschaft kaufen.

Eine Vollfinanzierung setzt aber einiges voraus: Erstens muss die Liegenschaft in einem Top-Zustand sein und den aktuellen Marktwert widerspiegeln, damit die Bank die Sicherheit und Rücklage der Immobilie anerkennt.

Zweitens muss auch die Bonität des Käufers oder der Käuferin stimmen. Es werden Einkommen und Fixkosten sowie Vermögenswerte und Verbindlichkeiten gegenübergestellt. Je grösser der Einkommensüberschuss und die Sicherheit in Form von Vermögenswerten, desto besser die Bonität.

Eine Immobilie ganz von der Bank finanzieren zu lassen, ist auch nicht in jedem Fall sinnvoll. Hier kommt es jeweils ganz auf die Liegeschaft und den zukünftigen Besitzer oder die Besitzerin an. Wir schauen jeweils die Gesamtsituation an, in der die genannten Faktoren und viele weitere kleine Kriterien stimmen müssen. Nur wenn es Sinn ergibt und Bank wie auch Kunde einverstanden sind, ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich.

Ein weiterer Vorteil ist, dass eine Immobilie in Deutschland nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden kann, da dann die sogenannte Spekulationsfrist abgelaufen ist. Anders als in der Schweiz entfällt dadurch die Grundstückgewinnsteuer komplett – und das schon nach zehn Jahren.

Nau.ch: Worauf achtet ihr bei der Wahl der Liegenschaften, die ihr vermittelt?

Mei-Lien Pung: Das erste Kriterium ist die Lage. Wir sind nur in der Region Baden-Württemberg und Bayern aktiv. Diese Regionen gelten als besonders wirtschaftsstark und weisen laut verschiedenen Experten und Analysten gute Prognosen auf. Des Weiteren ist die geografische Nähe zur Schweiz ein weiterer logischer Pluspunkt.

Das nächste wichtige Kriterium ist natürlich die Immobilie an sich. Die Liegenschaften müssen nicht nur gut aussehen, sondern auch einen hohen Bau- und Minergiestandard ausweisen.

Da wir zukunftsorientiert sind, ist uns die Nachhaltigkeit unserer Immobilien sehr wichtig. Wir prüfen unsere Liegenschaften immer sehr genau, damit wir unseren Kunden die gewünschte Qualität anbieten können. Unsere Immobilien werden sehr hochwertig gebaut – teilweise hochwertiger als in der Schweiz.

Nau.ch: Wieso genau bietet ihr euren Kunden eine Rundum-Unterstützung an?

Mei-Lien Pung: Die Gesamtkonzeption ist für einen langfristigen Erfolg von grosser Bedeutung.

Denn wer keine Erfahrung mit Immobilieninvestitionen hat, überlegt sich vielleicht nicht, ob gute Baumaterialien verwendet wurden, wie liquide der Bauträger ist oder wer nach dem Kaufprozess die Verwaltung übernimmt.

Wir überprüfen alle diese Punkte vorab und schauen, dass unsere Kunden die Unterstützung erhalten, die sie benötigen.

Nau.ch: Nehmen wir mal an, ich bin interessiert an einer Immobilieninvestition. Was passiert nun, inwiefern unterstützt mich Swimmo?

Mei-Lien Pung: Unser Prozess ist sinnvoll strukturiert. Als Erstes erfolgt ein Kennenlerntermin, in dem man einen umfangreichen Austausch hat. Insbesondere für Personen, die bis anhin noch keine Berührungspunkte mit Immobilien hatten, ist dieses erste Gespräch sehr aufschlussreich.

Darin werden die Vor- und Nachteile von Immobilien– im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen vermittelt. Ausserdem lernen sie auch den deutschen Immobilienmarkt besser kennen und erfahren, worin die Unterschiede zum Schweizer Markt liegen.

Wir sorgen also zunächst dafür, dass die interessierte Person angemessen informiert ist. Wenn die Person danach die Entscheidung fällt «Das ist etwas für mich!» Dann geht es auf die Suche nach der passenden Immobilie.

Wir suchen danach eine entsprechende Immobilie, welche dem Profil und den Bedürfnissen der Person entspricht. Denn: Nicht jede Liegenschaft passt zu jedem Kunden – unsere Mitarbeitenden sind sehr gut darin, massgeschneiderte Immobilien für unsere Kundschaft zu finden.

Sind all diese Punkte erfüllt und die passende Liegenschaft gefunden, geht es an die Finanzierung. Wir holen mehrere Angebote ein und besprechen die verschiedenen Optionen mit dem Kunden.

Ist die passende Finanzierung gefunden, geht es im abschliessenden Schritt weiter zum Notar, um den Grundbucheintrag zu vollziehen. Ab diesem Zeitpunkt ist man offizieller Eigentümer der Immobilie.

Nach dem Kaufprozess besprechen und koordinieren wir weitere Themen wie Versicherung und Verwaltung mit den Kunden. Wir verwalten die Liegenschaften nicht selbst, sondern haben Partner vor Ort. Mit diesen arbeiten wir seit Jahren zusammen.

Erst wenn alle diese Punkte abgehandelt sind und der Kunde wirklich «drus chunnt» sind wir mit unserer Leistung zufrieden und sehen unseren Job als erledigt an. Danach sind wir weiterhin in unterstützender Funktion für unsere Kunden da.