Wer eine Immobilie hat, kann viele Kosten von der Steuer abziehen

In unserer Artikel-Serie zum Thema Hypotheken haben wir bereits gezeigt, dass Wohneigentum monatlich weniger kostet als Mieten. Jetzt erklären wir dir, wie du mit deiner Immobilie noch zusätzlich Geld sparen kannst. Das Zauberwort heisst: Steueroptimierung. Mit der richtigen Amortisation, deinen Schuldzinsen und Unterhaltskosten sparst du jedes Jahr ganz einfach tausende Franken.

Je mehr Zinsen du für deine Hypothek bezahlst, desto weniger Einkommen musst du versteuern. Denn Hypothekarzinsen kannst du zu 100% vom steuerbaren Einkommen abziehen. Das ist im aktuell tiefen Zinsumfeld allerdings oft weniger als der Eigenmietwert, der dir als Wohneigentümer aufs steuerbare Einkommen draufgeschlagen wird. Darum empfiehlt es sich, beim Unterhalt gut zu planen, um die maximale Steuerersparnis rauszuholen.

Ein Umbau lohnt sich. Grundsätzlich kannst du alle Renovationen vom steuerbaren Einkommen abziehen, die dem Werterhalt deiner Immobilie dienen. Das sind zum Beispiel Schreiner-, Maler-, Spengler-, Gipser- oder Sanitärarbeiten. Keine Steuern sparst du, wenn du den Wert deiner Immobilie steigerst, zum Beispiel mit einem Aus- oder Anbau. Ausnahme sind alle Umwelt- und Energiesparmassnahmen. Solaranlagen, Wärmepumpen oder neue Fenster kannst du von der Steuer absetzen, obwohl sie den Wert deiner Liegenschaft erhöhen.

Weiterhin kannst du die Prämie deiner Gebäudeversicherung abziehen. Je nach Kanton auch Baurechtszinsen, Verwaltungskosten oder Liegenschaftssteuern. Am besten informierst du dich vor der Steuererklärung gut bei der zuständigen Steuerverwaltung und liest aufmerksam die Wegleitungen zur Steuererklärung.

Um alle Unterhaltskosten geltend zu machen, brauchst du die entsprechenden Belege. Plane grosse Sanierungen so, dass du die Ausgaben auf zwei Jahre verteilen kannst. Damit brichst du die Steuerprogression. In Jahren mit wenig Unterhaltskosten kannst du einfach eine Pauschale abziehen. Je nach Wohnkanton sind das zwischen 10 und 20 Prozent des Eigenmietwerts.

Du weisst vielleicht, dass du einen Teil deiner Hypothek zurückzahlen musst. Das ist die sogennante 2. Hypothek, für die eine Amortisationspflicht besteht. Diese Rückzahlung kannst du auf zwei Arten machen: direkt und indirekt.

Bei der direkten Amortisation zahlst du in regelmässigen Abständen einen Teilbetrag deiner Hypothek an den Kreditgeber zurück. Das reduziert zwar deine Schulden, aber dafür steigen die Steuern, weil du weniger Schuldzinsen vom Einkommen abziehen kannst.

Mit der indirekten Amortisation bleibt die Höhe der Hypothek und der Schuldzinsen während der Laufzeit gleich. Dafür deponierst du dein Geld auf einem Konto oder in eine Versicherungslösung der Säule 3a und erhöhst somit das Guthaben deiner privaten Vorsorge. Das ist doppelt gut: So kannst du sowohl mehr Zinsen als auch die Einzahlungen in die Säule 3a vom steuerbaren Einkommen abziehen. Das deponierte Geld dient deinem Kreditgeber als Zusatzsicherheit und kann auf Wunsch alle fünf Jahre als Rückzahlung deiner Hypothek genutzt werden.

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