Bundesrat schlägt neue Regelung für zulässige Miet-Nettorendite vor
Welche Nettorendite von vermieteten Liegenschaften ist zulässig, wenn der Referenzzinssatz dereinst zwei Prozent übersteigen sollte? Dazu hat der Bundesrat vorsorglich eine neue Regelung ausgearbeitet, die er nun zur Diskussion stellt.
Die Landesregierung hat am Mittwoch die Vernehmlassung zur Teilrevision der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen eröffnet, wie sie am Donnerstag mitteilte. Bis am 5. Juni können sich interessierte Kreise dazu äussern. Gefordert hatte die neuen Regeln das Parlament mit einer überwiesenen Motion von Ständerat Stefan Engler (Mitte/GR).
Seit 1986 gilt der Grundsatz, dass ein Ertrag aus Mietobjekten dann zulässig ist, wenn dieser 0,5 Prozent über dem Referenzzins liegt. Das Bundesgericht hatte aber 2020 zwei Praxisänderungen vorgenommen. Unter anderem bestimmte es, dass der Ertrag den Referenzzinssatz neu um zwei Prozentpunkte übersteigen dürfe, wenn der Referenzzins zwei Prozent oder weniger betrage. Derzeit liegt er bei tiefen 1,25 Prozent.
Bei einem Anstieg des Referenzzinssatzes auf über zwei Prozent wird sich die Frage stellen, ob der bei der Berechnung der Nettorendite zulässige Zuschlag zum Referenzzins direkt wieder auf 0,5 Prozentpunkte zu reduzieren ist. Es sei besser, so Engler, wenn der Bundesrat diese Frage auf politischem Weg kläre, als diese für Mieter- und Vermieterschaft wichtige Frage den Gerichten zu überlassen.
Der nun zur Diskussion gestellte Vorschlag des Bundesrats liegt nun vor. Demnach soll bis zu einem Referenzzinssatz von zwei Prozent weiterhin ein Zuschlag von zwei Prozentpunkten gelten. Ab einem Referenzzinssatz von 2,25 Prozent soll der zulässige Zuschlag in Schritten von 0,25 Prozentpunkten gesenkt werden. Der Zuschlag soll sich ab einem Referenzzinssatz von 6 Prozent bei 0,5 Prozentpunkten über dem Referenzzinssatz stabilisieren.
Zur Gewährleistung der Rechtssicherheit will der Bundesrat zudem die Begriffe der Bruttorendite sowie der wertvermehrenden Investitionen klar definieren und an die neuere bundesgerichtliche Rechtsprechung anpassen. Die Verzinsung und Amortisation wertvermehrender Investitionen wird ausserdem präzisiert, insbesondere hinsichtlich Kapitalisierungssatz, Lebensdauer und Berücksichtigung laufender Unterhaltskosten.
Die Verordnungsanpassung schliesse eine bestehende Regelungslücke und verbessere die Rechts- und Planungssicherheit für Mietende und Vermietende, schrieb der Bundesrat.
